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はい、フォーニットヤマレディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビーラー、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
クスワトウトウさんを応援するNPO法人オットファーザー、
カッタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢八度、
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様へ、ということで、
今回は構造別に見た物件、どっちがいいの?ということでお話をしたいと思います。
はい、今回のテーマですけれども、ちょっとわかりやすくお話ししようかと思うんですけども、
RCのマンションとかの物件と木造の中古のアパート、
これどっちがいいんですか?ということをお話ししたいと思います。
こちらのお話というのは私の個人的な見解になりますので、
個々に賃貸経営をやられている皆様がどう考えるかということで、
ご参考にしていただければということで、一本放送を上げてみたいと思います。
はい、今回のテーマの中で、わかりやすく言うと、
RC造のマンションと中古のチクールの木造のアパート、
これどっちがいいんですか?ということでお話したいと思います。
まず、中古のマンションですよね。
これ私の持っている物件、少し数字をご紹介したいと思います。
私が取得した中古のRCマンションなんですけど、
これ地区11年で利回りが8.5%、借入金利が1.5%ということで、
これ1億円超える物件だったんですよね。
これの物件の運営経費というのがありますよね。
これが20%から25%くらいかかるんですけど、
だいたいこれ計算すると、実質の税引き後のキャッシュローというのが
177万円なんですよね。これが1億円超える物件です。
あと、最近私が購入しました、例えば木造のアパート、
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こちらが1100万円で対応年数越えの木造の物件になりますけれども、
こちらは利回りが20%あるんですけど、対応年数越えということで、
融資を使わずに現金で取得しました。
前者のRCマンションにつきましては融資を使ってということで、
融資を引けるだけ引いてという形で取得した物件になるんですけど、
この後者の木造のアパートにつきましては取得価格が1100万円ということで、
実はこれも税引き後のキャッシュローが179万円なんですよね。
型屋RCの大物のマンションが1200万円超える物件ですよね。
借り入れも非常に1億円超える大きい価格ということになっています。
担保も実際に売価に対してあまり出てない物件を取得したんですね、
その辺もちょっと勘案しますと、同じキャッシュローを得るんですけれども、
型屋RC造の方は担保が割れているわけですね。
木造で買っているアパートの方は現金で取得しています。
ましてや土地の母貨を土地の評価額これ以下で取得していますので、
銀行からしても原価消費額があった後でも資産超過に見られるということですね。
現金でそもそも買っていますのでプラスに見られるということですね。
同じキャッシュローを得られるんだけれども、それだけの借り入れをして買ったものと、
現金で取得したもの、キャッシュローは同じです。
銀行の見え方は後者の木造のアパートの方が銀行さんからは資産超過という評価になりますよね。
かたやRCの方は若干担保評価が出ないということで、
他の妨害とかそういうところを見て資産超過なのか財務超過なのかという銀行さんの判断になるかと思うんですね。
これどっちがいいというのは物件単体で見ると、
私は後者の木造の買い方の方がいいんじゃないかなと思いますよね。
唸るほどの資産家とか事主さんとかそういう方ではなければ、
1階のサラリーマン、私もそうでしたけども、
そういう方が進めていくには後者のような買い方をやっぱり意識した方がいいんじゃないかなと思いますよね。
RCのマンションだと、今回ご紹介したのは地区11年で取得した物件ですけど、
例えば地区35年とかのRCでも焼却期間って20年超えてきたりするわけですね。
かたや軽鉄とか木造の対応年数を超えたような物件というのは、
木造だと4年とか軽鉄だと3年とかということで、
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焼却のスピードが速いという部分がありますよね。
それがキャッシュロケーしていく上では非常に大きな肝心な肝というふうになるかと思いますので、
それも意識するといいんじゃないかなと思いますよね。
銀行さんから見たときの資産長官に見えるのか財務長官に見えるのかということと、
キャッシュロケーしていく上での焼却の取り方ですよね。
それに大きな違いがあります。
当然運営経費もRCだと25%とかそれぐらい私見てシミュレーションします。
軽鉄とか木造ですと大体10%から15%中古でも見てればその辺で落ち着くかなというのがありますので、
相対的に言うと軽鉄木造の中古の物件の方が私は初期の頃キャッシュロを得るためにはいいのかなというふうな考えでいます。
ということで今回は構造別に見ていた特にRCと木造の物件についてお話をさせていただきました。
特徴がありましてRCの方は融資が引きやすいとか、
対応年数越えの木造の物件だと融資が付きづらいので現金で買っているとかそういうことがありますよね特徴としてね。
私の考えとしては銀行融資というのはキャッシュロを得るための手段にしか過ぎないというふうに思っていますので、
そういう形の考え方もしております。
ということで今回はこれから不動産賃貸経営を始められる皆様へということで、
構造別に見た特徴と実際の具体的な数字ということでお話をさせていただきました。
いつも東方のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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ということで今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
