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はい、フォーニッツ ワナレイディオ 大山です。
いつもですね、東方のレイディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ
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はい、今回はですね、これから不動産賃貸業ですね、始められる皆様へということで
第13回ということでね、お話ししたいと思います。 前回ね、こちらの放送の中で
銀行融資についてですね、お話をしました。 その中ではね、少し格付けという部分についてお話をさせていただいたわけですね。
今回はその銀行の格付けの仕組みというか、評価の部分についてお話をしようかと思っております。
はい、銀行の格付けということでね、お話ししたいと思います。
これまでね、こちら私のレイリオでも何度かね、こういうお話というのはさせていただいておりますけれども、改めてね、今回ちょっとね、お話をさせていただきます。
銀行さんというのはね、債務者、個人法人一つに向いてですね、格付けというのを行うわけですね。
その格付けによってはね、格付けが良ければ、例えば金利とかね、有利な条件とかで融資していただけるということになりますね。
逆に格付けが低いと融資が出ないとか、融資の条件も非常に厳しい、そういった形での融資ということになり得るわけですね。
じゃあね、銀行の格付けってね、どういう評価をするかという部分についてね、お話ししたいと思います。
まずはね、定量評価と定性評価というのがありまして、定量評価というのはね、本当に数字ですよね。
決算書、財務書表、プラス、母外資産とかね、そういうのを含めて、プラスアルファを含めて、数値でね、銀行さんは格付けを行います。
あと定性評価というのは、経営者の資質とか、そういった部分について評価するわけですね。
で、トータル200点配点があるうちの定量評価は129点ということで、130点ぐらいあるということですね。
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逆に定性評価は70点ぐらいということになるわけですね。
この仕組みというのは、決算書とか財務書表をもとにですね、データを入力して、もう数字的にね、バババッと評価が出ちゃうということなんですよね。
今回はその中の定量評価についてお話ししますけど、定量評価ってね、13項目ね、いろいろあるわけですね。
自己資本比率とか、自己資本額とか、財務償還年数とか、キャッシュ漏額とか、そういうものがね、いろいろ項目がありまして、全体で129点配点があると言われています。
特にね、配点の多い項目についてお話ししますと、財務償還年数が20点ですね。
で、キャッシュ漏額が20点。
あとインターレスト・ガバレッジレシオというのがありまして、これ営業利益と受取利息とか配当金、これをね、支払い利息とか割引量で割った共点、これが15点という風になっていますね。
あと、配点が高いのがね、自己資本額、これが15点という風になっているわけですね。
で、それに続いてね、自己資本比率というのが配点が10点。
で、ギアリング比率、これギアリング比率というのは有利子負債割自己資本、これが10点という風になっています。
で、私の放送の中ではよくね、財務償還年数とかキャッシュ漏額というのをね、お話しているのはそういう意味なんですよね。
で、こちらの部分に関わる公式の中で特に注意すべき部分というのは、どの項目の中でも比較的多い評価の公式の中に含まれる言葉というのがですね、営業利益と減価消却なんですね。
それと自己資本、こちらが3つ大きなキーワードという風になっています。
この部分を意識すると格付けが上がってくるということになってきますよね。
ですから、不動産の賃貸業の中では、数はうちゃ当たるじゃないですけどね、銀行さんをたくさん当たってとかいうことで開拓されたりとか、そういうことをされている方、非常に多い方は思うんですけど、
銀行さんがどういう目線で評価をするのか、格付けするのか、こちらの部分が意識した方が結果を得やすいんじゃないかなと思いますよね。
ですから、よく不動産の賃貸業をやられている方の中では、銀行融資、これまでたくさん融資を引っ張っているから融資が引けるとか、そういう認識で思われている方がいらっしゃるかと思いますけど、
実はたくさん融資を引っ張っているから融資が出ているわけではなくて、こういう格付けのスコアリングの指標が良いから融資が出ているということなんですね。
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特に、こちらの今お話したような評価点を回転の高いものを点数を上げていこうとすると、まずはやっぱり持たざる者が戦う戦略というか、そういうものは、やっぱり創資産をコンパクトにして自己支援比率を上げていくということですね。
そうすれば、必然的に自己支援比率が上がれば返済能力とかの中の債務償還年数とかキャッシュ漏額ですね、こちらの部分の数字も良くなってくるわけですね。
ということは、継続的に銀行さんからいつでも融資していただけるような状況に持っていくというのが非常に私は大事だと思っているんですけど、そこの部分というのは筋肉質な財務体質になるということに尽きるかと思うんですね。
ですから勘違いしていただきたくないのは、融資をたくさんしていただいているから融資が引けているわけではなくて、そういう財務体質になっているということなんですよね。
このように意識されると、物の見方というか銀行融資の仕組みとか、そういう部分で銀行がどういうところを重視しているか、そういう部分を理解できるかと思いますので、今回そのようなお話をさせていただきました。
今回はこれから不動産賃貸業を始められる方へということで、皆様へということで、格付けの定量評価についてお話をさせていただきました。
いつも東宝のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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