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はい、本日はのラディオ、お山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
クスワトウトウさんを応援するNPO法人ホットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢チサビ、
以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、
今回のテーマはですね、
これから不動産賃貸経営を始められる皆様へということで、
最近ですね、私が意識してます、購入目線と、
そういうことでね、今回お話しさせていただきたいと思います。
はい、今回の内容ですけれども、
私はですね、今期はですね、
3棟ね、33室取得してるんですけど、
最近どういう目線で不動産を取得しているかということでね、
今回はちょっとお話ししようかなと思っております。
はい、これまでね、私は不動産をね、
もう20棟以上取得してきてまして、
最初はですね、やっぱり融資がつきやすい物件ということで、
RCとか重鉄のね、積算とか担保評価が割と出る物件をね、
メインに融資をつけるということで取得してきてました。
で、ここ数年はですね、再生物件をちょっとここ6年ぐらいはね、やってましたけども、
今期に関してはね、一般で物件の方はですね、一般市場の方で取得してます。
その中でね、私がちょっと強く意識してる部分をですね、
今回はちょっとね、お話ししたいと思います。
はい、今年ですね、私が取得した物件というのは、構造で言いますと、
木造とかですね、軽鉄とか重鉄のね、物件になるんですね。
で、その中で意識している部分というのは、まずはですね、
当然あのキャッシュローが回るということはもう大前提として考えていただいて、
やっぱり土地の評価ですよね。
最終的に建物というのはね、原価消却しますので、
建物の価値というのはほぼなくなるということになりますので、
じゃあ最後ね、残った土地の価値ですよね。
まあ、安く買うと。
そこをちょっとね、非常に私はね、意識しております。
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したがってですね、原価消却もスピードをね、
いつもこちらのレイディオでお話してますように、
スピードを上げれるような形の、まあそういったね、木造とか軽鉄とか、
まあそういう部分のね、物件を取得してます。
そうした方がですね、キャッシュローが出やすいということになるからですね。
まあそこは一つありますよね。
まずはキャッシュローが出るという部分と、
土地をいかにね、安く取得できるかと、そこにちょっと注力してますね。
最近特にちょっと意識してますのは、
私のね、再生物件とかというのは本当に、
田舎のね、土地の評価というのは路線化に直すと非常にちょっと低い物件だったんですけど、
最近ちょっとね、私が意識しているのは、
例えば県庁所在地とかの比較的ね、立地とか場所の良いところですね。
県庁所在地もしくはね、2番目3番目の都市とかで、
比較的立地の良い場所ですよね。
最終的に例えばサラチにした時に、
土地を売却できたりとか、もしくは新築できるとか、
まあそういった部分で、そういった立地の部分を非常にね、ちょっと強く意識していますかね。
あとあの窓輪とかにつきましては、
私もね、始めた頃っていうのは、
ワンルームとかワンLED系とか単身ものをね、
が多かったんですけど、
ここ最近というのはですね、
今年に関してもワンルームとかそういう単身ものをね、
物件というのは取得していません。
2D系とかね、3D系とか、
そういった生命積がね、50平米近くあるような、
そういった物件をね、ここ数年はずっとね、
ここ5,6年もっとですかね、
ぐらいはそういった形でね、
そういった物件を取得しています。
参考までにね、
いつも私ちょっとやってるんですけど、
小当たりの単価っていうのをね、
非常にちょっと意識してまして、
例えばその新築のね、アパートとかですと、
小当たりいくらで建築してとかね、
よく聞きますけれども、
土地込みでね、
小当たりいくらで取得しているのかということをね、
ちょっと私は非常にちょっと意識してますね。
今ね、私が持ってます物件すべて取得価格ですね、
取得価格を個数で割るとね、
だいたい平均300万ぐらい、
小当たり300ぐらいでは取得できているのかなという感じですね。
そういうのもね、ちょっと参考にしながら、
今回ね、ちょっと安く取得できたかなとか、
ちょっと割高で取得したかなとか、
割高で取得してもね、
それだけの価値のあるものであれば、
まあいいとは思うんですけど、
そういった部分もね、ちょっと意識しながら、
最近はね、取得していますね。
こちらね、今回お話しした目線というのは、
最近のね、私が意識している部分の目線になりますので、
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これがね、いいとか悪いとかっていうのはね、
こちらの例でお聞きいただく皆様がどう判断されるかというところになるかと思いますけど、
そういう部分もね、意識しながら最近はね、
私の場合にはやってますかね。
金指も規模とか借入額とか、
そういったところにね、こだわりがあるわけではなくて、
やっぱり私がいつも言ってますように、
キャッシュロケーをやっていきたいということで、
キャッシュを増やしていきたいということをね、
意識しながらやっております。
当然ね、そういうことを意識しながらやっていく中ではね、
借入額が増えてきたりとか、そういうこともあるかと思いますけど、
中身を入れ替えたりして、より財務体質になったりとか、
そういう部分を意識してますかね。
あと金融機関さんからね、いつでも融資していただけるような、
そういう財務体質をね、築いていくのが、
より良い経営に繋がるのかなということをね、
意識しながら最近はね、やっております。
ということでね、
最近はね、私の賃貸経営の購入目線ということで、
お話をさせていただきました。
いつもですね、東日本オンエアのレディをお聞きいただきまして、
ありがとうございます。
またですね、コメントや意見もですね、
頂戴しましてありがとうございます。
それではね、今回はこちらので失礼します。
ありがとうございました。
