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はい、こんにちは、ラディオ大山です。
いつもですね、東北のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店株式会社KRC、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一等おごりのMTGスタジオ、
石川県金沢市の所属設金沢地帯、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマなんですけれども、今回のテーマはですね、
土地は現金、建物は借り入れということでね、お話ししたいと思います。
はい、今回のテーマですね、
不動産の取得をする際ね、
その偏差原子がどこにあるのかということで、
お話をしたいと思うんですね。
以前の放送の中でね、
賃貸経営の真髄ということで、
お話した回があるんですが、
そこの内容についてね、またちょっとお話をしたいなと思うんですね。
よく新築のアパートとか、土地から建物を建ててね、
取得されたりということで考えた時にね、
取得した不動産の偏差原子がどこにあるのかということですよね。
こちらのスタンドFMでは、よく建物の原価消却のお話をさせていただくわけですね。
その冒頭で話したね、前回の放送の中でも、
建物はね、原価消却が取れますので、
そこの部分がね、いわゆる偏差原子ということになってくると思うんですよね。
よく言われるのは、原価消却が切れたところでね、
デッドクロスが起きてということで、
これ不動産投資という書籍なんかにもよく書かれている部分ですよね。
じゃあその土地はどうなんだということで、
土地に関してはね、価値が減らないもので、
原価消却は取れないわけですね。
じゃあその土地の部分の偏差原子をどう考えるかということですね。
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これというのは、私が考えるのはね、
やっぱり土地の部分の現金は持っておかなければ、
そもそも金融官さんからの融資とかいうのも難しいのかなと。
土地の部分は原油金と言いましたけれども、
役員借入金を法人の方に入れとけば、
ここの部分では事故処分と見られますので、
土地の金額に相当する部分を役員借入金で賄うという考え方もありだと思うんですよね。
これはアパートローンとかそういう部分ではなくて、
事業制の融資ということを考えたときに、
その土地の偏差原子がどこにあるのかということは、
原価消却は取れないわけなので、
結局手元に資金を置いておいて、
現金がありますよということを見せて、
偏差原子がありますよということを見せて、
事業制の融資をお願いすると、
そういう形になるのではないかなと思いますね。
これは金融官さんの目線ということになってくるかと思いますけど、
ですからね、事業制の融資で新築アパートを建てる方ってね、
私結構事業実績とかいろいろあるとは思うんですけども、
基本的にやっぱり現金をお持ちの方かなと思いますよね。
土地を買って新築のアパートを建てるわけですから、
やっぱり土地を購入する資金がないと。
この辺のお話は前回のご紹介した放送の中でもお話してるんですけども、
建物は原価消却が取れますので、
税引き前で払えるということになりますよね。
ところが土地に関しては原価消却とか取れませんので、
税引き後での支払いということになってきますよね。
この辺が大きく絡んでくるのかなということはありますね。
ですから建物は税引き前、土地は税引き後ということは理解したいところですね。
ですから人質さんが強いというのはそういうことなんですね。
土地を持っているので上屋の融資を引けば取得できるということになってきますね。
上屋は原価消却を取れますので返済原資があると、
そういう見方になるのかなと思いますね。
そういう部分を考えますと、始めたばかりの方が新築をやるというのはなかなかちょっと大変ですし、
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アパートローンとかだとまた別ですけど、
事業性の融資ということで考えると、なかなかこの辺はハードルが高いのかなと思いますね。
そういう部分を考えても、中古の消却の早い物件とかを、
土地の母化を低く持てば、中古だとまだ始めやすいのかなということもありますし、
そういう買い方をしていれば金融機関さんからも、
継続的な事業性の融資も望めるんじゃないかなと期待できるのかなということは思いますよね。
事業性の融資ですので、財務諸表、実体のBSですよね。
そこに基づいて金融機関さんは返済能力があるのかどうかと、そういう部分で見られているかと思いますので、
やっぱり実体BSをいかに磨くかということですね、財務状況をね。
そこに尽きるのかなとも思ったりしますね。
ですから、土地から新築を考えた場合には、事業性の融資とかということを考えたときに、
返済原資がどこにあるのかというのは常に意識して考えながらやっていった方がいいのかなと思いますね。
ただ漠然と取得できればとか、そういう安易な考えではなくて、
やっぱり金融機関さん目線を意識しながらやっていくということも一つ大事なのかもしれませんね。
はい、ということで、今回の内容は土地は現金または役員借りる金ですね。
それで建物は現価消却というお話をさせていただきました。
いつもですね、道のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひグッドボタンでいただければ幸いです。
それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
