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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東のラディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットペイラー、総合損害保険代理店株式会社KRC、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢八田日、
以上各社の提供でお送りします。
今回のテーマはですね、不動産賃貸経営の真髄ということで、
第2回目の放送とさせていただきたいと思います。
何回か前に、賃貸経営の真髄ということでお話した回がありますけれども、
この回では陸軍トラック野郎さんが、
お仲間の経営者の方とのやり取りのお話を紹介して、
まさにこの内容が賃貸経営の真髄ではないかなということで、
お話した回があります。
もしこちらの内容を聞かれていない方がまだいらっしゃいましたら、
こちらぜひ一度聞いていただけるとリンクを張りたいと思いますので、
聞いていただきたいと思います。
今回はその2回目ということで、
お話をさせていただきたいと思うんですが、
私常々こちらのスタンドFMでは、
原価消却のお話をしているんですよね。
なぜ賃貸経営をやっていく中で原価消却が大事かということでお話しますと、
建物ってどんどん古くなってきますよね。
前回の放送の中でもお話したんですけれども、
建物というのは原価消却が取れますので、
税引き前で払うということができるということになっちゃいますね。
逆に言えば、裏を返すと土地は原価消却ができないので、
税引き後で払うということは、その分の現金を用意しなきゃいけないと、
そういうお話も前回の放送の中でさせていただいたんですね。
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ですから、よく地主さんが強くて土地持ちの相続された方なんかは、
金融機関さんなんかからご融資いただける、
そういったことが非常に融資については圧倒的に有利なんですよね。
というのはやっぱりそういうところにありますよね。
そもそも土地を持っているということですから、
税引き後で払わなくても土地があるということは、
あとは建物を原価消却取って、上屋を新しく新築したとしても、
そういった形で返済原始があるから強いということにもなってくると思うんですね。
これが地主さんが強い理由だと私は理解してるんですけどね。
私がこちらの放送の中でお伝えしたい内容というのは、
建物は古くなれば最終的には母貨一円になって価値はなくなりますよということで、
じゃあ残る土地の価値ですよね。
例えばその土地の銀行評価額があって、
それに7掛けもしくは6割5分で見ると土地の単価ということになりますけど、
ここの評価額以下で持つということが私は非常に重要だと思うんですよね。
銀行評価に対して何母割安に持っているかと母貨ですよね。
それが最終的に母貨、建物が一円になったときに土地しか残りませんので、
副有名域といわゆる母買資産という評価になってくると思うんですね。
金融機関さんはよく母貨で評価するということで話ありますけれども、
高ければいいというものではなくて、
実際の価値、公的な数字を用いた、
銀行さんは基本的に固定産税の評価額だとか路線価とかそういうところで見ますよね。
実際の銀行さんの目線の数値よりも割安に持つということが一番大事だと思っているんですよね。
そうすれば最悪、賃貸経営自体がうまく回らなくても
賃料収入がうまく回収できないとか、そういう物件があったとしても
最悪は売りに出せば売れてしまうということになってきますよね。
逆に言うと、銀行評価が5000万しかない土地があったとして、
それを1億で買ってしまったのでは、1億の残済がもし仮にあるとしたら、
やっぱり売れないですよね。割高に買っているから。
だからやっぱり評価に対して割安に持つということが重要だと思うんですよね。
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そうすれば何とでもなりますよね。そういうところがあるかなと思いますね。
あと、私がよくお話しする原価消却のスピードを高めていく、
速めていくという部分についてお話ししますと、
木造とか軽鉄とかが私はいいと思うんですよね。
消却の期間も短くて、消却を積極的にスピードを上げていけるということがありますよね。
ですからRCとか重鉄よりはそちらのほうが好ましいということになってきますけど、
あと一つね、やっぱRCの物件とかだと最終的に、
例えば取得して5年、10年、もしくは15年とか持っていたときに、
最後、選択肢というのが持ち続けて修繕するとか持ち続けるのか、
もしくは売却するのか、この2択に基本的にRCの場合になると思うんですよね。
ところが木造の場合はいろいろ選択肢が取れますよね。
当然持ち続けるために大規模修繕とかリノベーションとかしても構いませんし、
もしくは更地としてもう1回新築を建ててもいいですし、
収益物件として売ってもいいですし、いろいろ取れる算段というのがありますよね。
そういう選択肢の取りやすさというのもありますよね。
将来的な出口を考えたときも、RCだと更地にして売却というのはなかなか買いたい日も高額になりますので、
やっぱり木造とかのほうがいいですよね。
当然、利回りについてもRCと木造と見ていただければ一目瞭然で、利回りも木造のほうが高いわけですね。
もちろんRCのほうが銀行融資がつきやすいとか、そういう目線もあるのは私も当然理解しております。
ただ、銀行融資がつくからいいというものでもないと思っていますので、
経営というのは客観的にいろんな視点を持ちながら考えていくべきだと考えますので、
経営者の判断とかそういうところにもあるのかなと思いますよね。
ということで、今回の放送の内容はちょっと長くなってきましたので、ここで区切ろうかと思いますが、
不動産の賃貸経営の真髄ということで、第2回目の放送をさせていただきました。
いつも東野レディをお聞きいただきましてありがとうございます。
また、コメント欄にも頂戴しましてありがとうございます。
また、今回の内容がいいなと思われましたら、ぜひグッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
また、励みともなります。
それでは、今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
