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はい。こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す存在の記録ということで収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店株式会社KRC、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一等おごりのNTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢鉢旅、
アパート定期清掃から室内クリーニング、樹木のバックコーンまで便利屋八重門さん、
東京大学大学院卒安産の家庭教師のリトライ、
以上各社の提供で勝手にお送りします。
今回は土地の銀行融資を借りる際の注意点ということでお話したいと思います。
不動産の賃貸業といいますと、土地や建物を銀行融資を使って取得して、
賃料収入を得てというビジネスモデルとなるかと思うんですね。
特に私のこちらのスタンドFMでは建物ですよね。または建物付属設備とか。
そういう原価消却について、そこの部分のスピードを早めていって、
よりコンパクトなキャッシュロケーということでお話しさせていただいてますけども、
今回は土地を取得する際の、仮に銀行融資を使う場合の注意点ということでお話したいと思います。
そもそも銀行から借り入れをして土地を買うという場合には、
土地というのは原価消却ができないんですよね。
わかりやすく言うと返済原資は純利益しかないということになってきますよね。
以前の放送の中では、銀行融資の借り入れに関しては、
返済原資は純利益足す原価消却費という、前回の放送の中でもお話しさせていただいてるんですよね。
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ここの部分をよくよくちょっと内容を理解した方が私はいいかなと思うんですよね。
土地の場合には原価消却できないというここの部分がポイントなんですね。
そうしたの中で土地と借り入れがいつまでも大きなウェイトを占めてくるということも一つありますよね。
それであれば単純な話、土地は売ってしまうとかオフバランスとか、
それがもし事業で活かされてないのであればそういう考えも一つだと思いますよね、経営者の判断としてね。
借り入れですね、土地を買った場合には、
返済原資が純利益という話を前の放送の中でお話ししましたけども、
有利益が十分に出ている場合にはまだいいんですけども、
業績が悪化しだすと、途端に返済原資がなくなって資金繰りが苦しいということにもなってくるわけですね。
借り入れ金は資金繰りの悪化の根源ということも一つは言えるかと思いますので、
いかに焼却のスピードを速くしていくかという部分と、
あまり原価焼却できない部分はできる限り操作をコンパクトにするという部分を意識した方がいいんじゃないかなと思いますね。
逆に、もし土地の評価額とか土地の価値が下がっているような場合には、
売却して一部現金化して売却増を出すと逆に特別損失に形状ができたりとかいうことがあるので、
そういうふうになると逆に得するということにもなってきますので、
そういうところを考えられてもまた一ついいんじゃないかなと思いますね。
価値の下がった土地を売却すれば売ったら損するじゃないかと、
そういう考えにおっしゃられる経営者の方とかいらっしゃりそうですけど、
損んでるから逆に得するということなんですね。
特別損失が形状できて税引き前の利益を圧縮することができます。
そうなると支払う法人税とかの税金が減りますね。
その分残るキャッシュが増えてくるということで、
総資産がギュッと小さくなります。
自己資本比率も高くなります。
総資産がギュッとコンパクトになれば、
身軽なキャッシュ経営に移行できるということがあるので、
前回のお話の中でもオフバランスとかそういう部分をお話してますけども、
そういう部分を意識して、
身軽でより収益性の高いキャッシュ経営ということを意識したいかなと私自身は思います。
ということで、あえて今回は含み存を持っているような土地とか、
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そういうものはオフバランスして身軽なキャッシュ経営をやった方がよろしいかなということで、
お話をさせていただきました。
いつもトモのレディを聞いていただきましてありがとうございます。
またコメントや異名も頂戴しましてありがとうございます。
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また励みともなります。
それでは今回はこちらの方で失礼いたします。
ありがとうございました。
