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はい、本日のラディオ、大山です。
いつもですね、東のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで、収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですが、
ハイクラスバリゾートのサンセットピーラー、総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一等掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の主格説金沢八度、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、今回のテーマはですね、
賃貸業のですね、最終的に大事なのっていうのはね、土地ですよというお話をね、したいと思います。
はい、今回のお話なんですけども、
普段ね、私のこちらのスタンドFMでは、キャッシュフロー経営をやっていきましょうと、
それをお勧めしているわけですね。
その中では営業利益が大事だったり、原価消却、これを意識していくと、
銀行の格付けなんかも良くなって、手元にお金が残せるという、
そういうお話をさせていただいているんですよね。
ただね、今回の趣旨は少し違いまして、
最終的にやっぱり大事なのって土地なんですよねっていう話をしたいと思いますね。
結局、原価消却は非常に大事ではあるんですよね、経営を考えるとですね。
ただね、建物というのは消却期間が終えますと、母貨1円になりますよね。
ということは、土地建物の母貨というのは最終的に、
土地の母貨、これがね、最後残って変わらない数字ということになってきますよね。
であればね、銀行さんの土地の自家評価ですね。
それに7掛けとか、コンマ65とかしたものが、銀行の土地の担保評価額というふうになるわけですけど、
それに近い形でですね、土地の母貨を持っているとね、
ほとんど金融機関さんから見ればリスクがない、
そういう不動産という見方になってきますよね。
逆に言うとですね、土地の単価で不動産を取得し続けると、
一つ一つの物件の含み益というのが、3割から3割5割ぐらいあるわけですから、
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どんどんそれが積み上がっていくと、大きく資産超過ということで、銀行さんから評価されるわけですね。
金融機関さんというのはですね、その単価という話をした、
担保評価額という話をしましたけれども、銀行の自家評価があって、
なぜコンマ7とかコンマ65とかでストレスをかけるのかというと、
その貸し出した先が返済が滞った場合に、
それを軽倍にかけて、いくら財務を回収できるのかという、そこを見ているわけですよね。
一番は銀行さんは返済能力と言いますけれども、もし返済できない場合に、
その不動産を売却していくらになるのかというのを見ているわけですね。
ですからその担保評価額というのが非常に重要になってくるわけですね。
ですからその担保評価額に近い形で不動産を持てると、
先ほど言いましたように銀行さんからプラスに評価に見てもらえるということなんですね。
ですから建物というのは先ほど申しましたように原価消却を取っていくと、
どんどん価値というのは下がっていきますね。
当然消却していくわけですから、毎年毎年価値が下がっていきますけれども、
土地の母価というのは変わりがありませんので、取得した時に金額って決まりますよね。
そこの取得、土地をいくらで取得するのかということをすごい意識した方が私はいいと思っているんですよね。
キャシロ経という原価消却という見方も非常に重要ではあるんですけど、
最近ではむしろ私はこの土地の見方をすごい意識している、重視しているわけですね。
そうしていくと金融官さんとの交渉の中でも、実際に自分の母価、土地の母価とか、
土地の評価とか単価とかも比べて、今うちの所有している土地の母価はこれだけですと。
ただ、この物件については土地の評価がこれぐらい出ますよねと。
路線化だったり固定産税評価額でだいたい銀行の自家評価というのは算出されますので、
そこをもとに考えると銀行さんからプラスに評価されるということにもなってきますよね。
ちなみに固定産税の評価額、銀行の自家評価の7掛けということになりますので、
これイコール固定産税の評価額ですよね。
これイコール土地の銀行の単価とほぼ近い数字になってきますので、
ここを意識すると自然的に不明期のある、いわゆる妨害資産という見方になるかと思いますので、
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この辺、固定産税の評価額、これ意識した方がいいと思うんですよね。
路線化は必ずしもいろいろ掛け目とかそういうものが入ってきますので、
実態に即したという部分を考えますと固定産税の評価額の方が正確というか、
そういう評価にもなるかと思いますので、その辺を意識されるとよろしいんじゃないかなと思ったりしますね。
ということで今回の放送は、最終的にやっぱり大事なのは土地ですよというお話をさせていただきました。
いつも東大のレディを聞いていただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
