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はい。こんにちは、ラジオ。大山です。
いつもですね、東のラジオを聴いただきましてありがとうございます。
はい。こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子にの子孫生の記録ということで収録ですね、させていただいております。
はい。今回のテーマですけれども、ちょっとシリーズ化してきましたけど、
私のですね、物件取得、この第3弾目ということでお話したいと思います。
はい。今回のテーマですね。これまでね、1回目、2回目、1回目では主にここ8年ぐらいで、
どういう物件、どういうスペックの物件を購入してきたかということでお話させていただきました。
で、それに至る経緯というか、どういう目線で購入しているかということで、第2回目をお話したわけですけれども、
じゃあね、今私が、今現時点で今後どういう物件を取得していこうかということでお話したいと思うんですね。
はい。今現在私が思うのはですね、基本的に私はね、今レバラジー化して銀行融資を効果的にちょっと使って取得していこうかと考えています。
で、その中ではですね、基本的にプロパーで融資引こうと思うとね、
まあ融資期間がやっぱり15年ぐらいないとなかなか主役物件ってなかなか回らないですよね、アパートとかね。
で、その中で、まあそうですね、15年ぐらいの融資を引いて考えると、今一番ベストな選択っていうのは私は重鉄のですね、
2階ないし3階建てのね、アパートマンションかなと思っています。
で、だいたい地区がですね、30年ぐらいから30、そうですね、33年、4年、5年、どうかこの辺りだと思いますね。
で、なぜこういう物件をね、取得するかということでお話すると、例えば対応年数以内ぐらいでやっぱり取得したいわけですね。
それは融資の関係ということがあります。
まあ対応年数以内ぐらいだったらね、今お付き合いのある金融機関さんというのは15年ぐらいはね、出してくれますので、そういう目線になります。
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じゃあこれ木造じゃどうなのかというと、やっぱり対応年数22年に対して20年ぐらいのね物件というと、まだまだね価格的にも高くて、まあ利回り的にもちょっと面白い数字にはならないかなと。
そうですね、まあ昨今の火災保険の両立が上がってきてということで、木造の場合にはですね、古くなれば古くなるほどね、火災保険の料金が非常に高くなってきてますよね。
まあそういうところもね、少し木造は購入するのはね、考えながらやっていきたいなと思いますね。
まあそういう目線で、今現時点で考えると地方のですね、地区30年ぐらいの充鉄のアパート、マンションという形になります。
で、物件はファミリーですね。
それで、なぜ充鉄のこの年数かというと、対応年数以内というのが一つと、これ地区ね45年ぐらいになると結構鉄骨だと、アスペストって非常に肝かと思うんですね。
で、アスペストの中でもいろいろあるんですね。
飛散するものと、接着剤とかに含まれているようなものとか、そういうのがあって、やっぱり非常に面倒くさいことになるのが、やっぱり昔ね、すごい言われましたけど、石面ですよね。
飛散性のあるアスペストについては、非常に惨敗の処分とかするのもコストがかかるんですね。
専門業者さんにやってもらったりとか、処分場もね、そういった専門のところになるので、非常にコストがかかります。
そういうのを考えても、地区40年から45年ぐらいですかね、越えてきたところになると、そういう飛散性のね、石面の含まれたものが、吹き付けのアスペストがね、結構あるパターンが多いので、ここはちょっと注意した方がいいかなと思っているわけですね。
そういうのと、やっぱりですね、私の場合は地方でやっているので、必然的に銀行評価が良くなる物件って、ある程度、そんなに路線価高くないんでね、土地の地型の良くて広い物件ですね。
やっぱり地区30年ぐらいの充鉄とかってなると、建物の価格って評価ってほとんど出ないんで、ということはやっぱり土地の評価イコール物件価格みたいな形で購入できるのが一番ベストですよね。
なかなかそういう物件ってないのでね、難しいところではありますけど、というのはありますね。
そういうところを考えながらね、できれば政令指定都市、もしくは県庁所在地、もしくは中核都市っていうね。
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藤山理事さんなんかそういう表現されてますけど、書籍なんかでもね。
地方の第2第3の都市みたいな県における第2第3の都市とか、そういうところですかね。
やっぱりできれば立地が良いところ、地方ですからね。立地が良いところといっても別に駅に近い必要があるとかそういうことはないので、利便性の良いところですね。
近くに商業施設があったりとか、そういう生活に苦労しない、そういうエリアが良いかなと思ってますね。
去年なんかに取得した物件なんかは大体この条件全部含まれてるわけですね。
理想的な取得の仕方ができたかなと思いますけど、同じような感じで取得できればベストですよね。
そんなことを思ったりしますね。
はい、ということで今回はですね、私の取得する物件第3弾ということでお送りしました。
いつも東雲のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメント欄にもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら是非ね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
またね、励みとなります。
それではね、今回はこちらので失礼致します。ありがとうございました。
