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はい、こんにちは、ラディオ。
大山です。
そうですね、当のラディオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来従業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、今回のテーマですけれども、不動産のキャッシュロー、これ物件ごとの話をちょっとしたいと思うんですよね。
その中で、どこをコントロールするかという部分と、どういう物件を買えばということで、だいぶキャッシュローも変わってくるわけですね。
今回は特にですね、経費ですね、特に経費の中でも固定費についてちょっとね、お話したいと思うんですよね。
はい、今回のテーマですね、私の所有している物件のね、固定費をちょっとね、いろいろね、考えますと、
例えば、私なんか県外に持ってますので、例えば管理会社さんに管理していただいたり、別途ね、清掃を入れたりとか、水道高熱費とかね、火災保険、地震保険とか、
まあ、もろもろね、固定費と、あと、租税効果とかね、まあそういうものってかかってくるものってありますよね。
当然、大居を踏まえてね、それに対するリフォームとか、ADとかね、まあそういうのも本来は加味しなきゃいけないですけども、
大居ってね、突発的に出てきたりとか、まあそういうことがあって、多いとしまれば少ない時もありますんで。
あとですね、物件の種類によってね、入大居の頻度というのも当然変わってきますんでね、まあそういう部分もあるので、今回はね、少しそこはね、割愛いたします。
固定費について今回ちょっとお話したいと思うんですね。
今の私がね、所有している物件の中の固定費をね、ちょっとザーッとね、資金繰り表とかまとめている中で計算してみるとですね、
木造の子建てって、大体、まあ、13、14%かなって感じですね。
あと木造のアパート、これ中古のね、まあ30年超え、まあ40年いかないぐらいのね、アパートは、まあ、12、3%なんですね。
で、まあ、あの、地区30年ぐらいの充鉄のアパート、こちらがね、まあ大体、そうですね、20%から22%ぐらいですかね。
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で、RCの物件については、まあ再生物件なんでね、あの、こちらちょっと全空からスタートしているので、
で、家賃設定をね、かなり地域最安値に近いような形で設定して埋めているというのもあって、非常に退去も少ないんですけど、
まあこれで大体24から26とか、まあそんな感じなんですよね。
で、これ固定費ですからね、何度も言いますけど、毎年毎年これは必ずかかるというもので、
まあ退去がなければね、それで済みますけど、退去が発生すればね、まあ当然これにね、プラスそのね、退去にかかる費用、修繕したりね、ADとか、まあそういうのもかかりますけど、
これざーっとね、これ数字だけちょっと見てみると、例えばその木造のね、アパートだと、まあ固定費って12、3%なんですけど、
RCだと24から6とか、まあその辺なんで、これだけでね、まあ下手すれば13%とか違ったりするわけですね、固定費だけで。
まあこれだけ違うとね、結構キャッシュローに影響する部分って非常に大きいというのがありますよね。
あとはまあその原価消却の運のもあるんですけどね、RCだと原価消却ってスピードが遅いんでね、あの消却の額がそこまでないんで、キャッシュローがなかなか生みづらいというのがありますね。
やっぱり木造であったり軽鉄のマンション、アパート、まあこの辺なんかは原価消却取ったりとかっていうとね、スピード早いですよね。
そういうのでもまあ手元にお金がね、残る額というのも大きく変わってくると思いますね。
途中話したように、まあこの経費率、いわゆる固定費というのはですね、まあ家賃に対する比率、パーセンテージということになりますので、
まあ当然家賃がね、高ければ経費率って下がる傾向にありますし、
まあ私の再生物件みたいにね、地域最安値じゃないけど、まあかなり低い価格でね、募集最初して、そこからずっと入居されてる方なんかもね、非常に多かったりするので、
まあちょっと上げようと思ってるんですけど、上げるに上げれないとかね、なんかそういうのもあったりしますけど、
まあちょっとそれはもう一旦置いておいて、まあそんな感じで経費率全然違いますんで、やっぱり手残りも変わってくるということなんですよね。
ですからね、取得する物件もどういった物件をね、取得すると手残りが多くなるのかとか、
まあこういう部分はやっぱり意識していくと、まあいいんじゃないかなと思いますね。
まあ単純に融資が付くとか付かないとか、まあそういうものではなくて、やっぱり今このね、経済情勢なんか考えると、
やっぱりキャッシュがいかに残せるか、まあここの部分はね、注力して考えていきたいところでもありますしね。
まあそういったことで、まあ今回はですね、固定費について、まあちょっとね、お話しさせていただきました。
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いつもですね、東野レディを聞いただきましてありがとうございます。
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それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
