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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、私がですね、不動産の賃貸業を始めた頃にですね、知りたかった情報とか、まあそういうものをですね、発信しております。
あとですね、将来事業承継をするであろう息子たちに残す音声の記録ということでね、収録させていただきます。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、今だったらということで、まあちょっとね、お話ししたいと思います。
えっと、まあ昨今ね、不動産の指標って非常にね、あの物件の価格も高く、まあ金利もね、上昇の局面ということで、まだまだね、これから金利も上がると思われますよね。
まあそういった中で、今私がね、どういう物件をね、買おうとしているかということで、まあ私が検討するような、そのスペックとか、まあそういうものをちょっとお話したいと思うんですけど。
えっと、まあ私がですね、購入検討している条件というか、まあそういうものをちょっとお話しますと、結論を先に言いますとですね、
充鉄、築30年、でファミリー、まあこういった物件をですね、探していますかね。
で、まあリマについては、まあそれは収益のシミュレーションをしてということになってくるので、まあ個別にね、物件情報を見て検討するかしないか、みたいなね、形でね、考えたいと思ってますね。
で、まあエリアについては、まあ私は東海地方と、まあ北関東でね、やってますんで、まあ有志を使ってある程度規模のある物件であれば、まあ東海地方という感じになりますかね。
で、まあなんでこのね、こういった物件を探しているのかということで、まあお話しすると、
まあまずはね、あの普段私のこちらのスタンドFMを聞いていただいている皆様はね、まあ大体目線としては、まあ大体何を狙っているかというのは大体見えると思うんですよ。
で、まあ私自身は原火焼却とかをね、積極的に取っていきたいなともいうのがありますね。
じゃあね、原火焼却考えるんだったら木造とか軽鉄の方がいいじゃんとかっていうことになってしまうわけですけど、
まあ昨今ね、あの火災保険などの木造はね、非常に高くなってますよね。
それとやっぱり木造だと対応年数が22年ですよね。軽鉄だと19年とかって形で、おそらくまあ私が原火焼却積極的に取っていきたい、まあ蓄20年前後ぐらいの物件って、
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まだまだね、あの今の中古相場の中では蓄年数ってそんなに古くなくて、物件の価格自体もまあ結構高いかなーって感じですよね。
で、そういう意味では、まあ私なんかは最近はね、重鉄で蓄30年ぐらい。まあ対応年数に近いところ。
で、まあ私の取引しているね、お付き合いしている金融機関さんが、まあプロパーで大体15年ぐらい融資してくれるんですよね。
まあそういうところで考えるとね、今ですとまあ重鉄30年ぐらいで蓄15年、融資期間15年ぐらいで融資を引っ張って回るか回らないかとか、
あと自己資金どんだけ入れるとかね、そういうことを考えながらまあ取得すると思いますね。
で、まあよくこちらのスタンドウェイFMでお話してるんですけど、以前はね、あの融資期間が引っ張れるからということで、
RCの物件をね、結構買ってる時がね、継続的に購入するためにもRCの物件をということで始めた当初の頃はね、取得してました。
その当時ね、2010年前半ぐらいですね、10年代の前半ぐらいは、よく高速不動産投資とかっていってね、RCの物件をね、立て続けに購入して、
そういうのが流行りましたけど、やっぱりそういうのに感化されて私もね、そういうのをやってましたけど、
いざやってみるとね、意外と手残り少ないかなというのがやっぱり思いますね。
で、財務のことをちょっとね、学び始めると、やっぱり消却のことは意識せざるを得ないという部分と、
RCって結局はですね、私が思うのは持ち続けるか売却するかの二択かなと思いますよね。
で、その他のね、例えば重鉄、軽鉄、木造だと、解体なんかも含めて考えられるかなというのがあって、
最後古くなってね、古くなった時に大きくリノベーションして直すというのも一つです。大規模修繕やったりも一つですし、
解体してね、さらちにしてまた新たに新築するのも一つですし、土地として売却するとかね。
まあ、古年の軽鉄、木造、重鉄あたりだと、何とでも出口ってなるかなというのが選択肢がいくつもあるということですよね。
まあ、そういうことで考えてますよね。
で、やっぱりね、事業処刑ということで、普段ね、こちらのスタンドFMでもお話してますけど、
最終的には極論を言うとですよ、土地をいかに安く持つかということを私意識してますんで、
ある意味土地に付属した原価消却の取れる建物を買っているみたいなね、そういうイメージで私はやってます、最近はね。
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だからRCの物件はね、基本的に検討から外してますよね。
融資が付きやすいと言っても、最後出口というのは持ち切るのか、売却するのかの見た目になるので、
あと収益性がやっぱり圧倒的に低いと、かかる経費、小鉄産税なんかも重いですね。
まあ、そんな感じで考えてます。
自分のね、所有している物件全体を見ながら、どういう買い方をするかとか、どういう物件を選ぶかとかね、いろいろ考えるわけですけど、
物件単体ということで考えた時には、今はね、私はそういう目線でね、購入をね、検討しているということになります。
ご参考になるかどうかわかりませんけど、今回はね、そういった内容でお話しさせていただきました。
いつもですね、東雲のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメント、いいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
