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はい、フォーニチュアラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業承継をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで、収録させていただきたいと思います。
はい、こちらの番組ですけれども、
iクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一等折のMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢八田日、
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、
今回のテーマはですね、不動産の売却についてね、
私のちょっと考えるところをね、お話しようかなと思っています。
不動産の売却ということでね、今回お話したいと思うんですけども、
まずね、不動産を取得する際に、
じゃあこの物件をね、どういうふうに出口というかね、
将来をどういうふうに考えるかということをね、
一つ考えた方がいいと思っているんですよね。
で、法人で持つのか、個人で持つのか、
まあそういうのもありますし、というのがありますね。
一般的にね、アパートローンというのはだいたい個人でのね、
パッケージローンなので、個人のね、
個人で所有するということがね、結構多いと思うんですけど、
まあその際にはね、当然ね、短期譲渡と長期譲渡ということで、
まあもし売却を考えるならば、まあ正月をね、
6回またいで売却と長期譲渡で売却した方が、
まあ税率がね、譲渡駅に関するね、
税金の方が20%で済むということで、
まあそういった目線でね、考えられるかもしれませんね。
ましてやね、あと法人でね、
所有を考える場合には、まあ売るタイミングとかね、
まあそういうものというのがね、どうですかね。
例えばその、原価消却が切れるタイミングとか、
まあそういうところでね、例えば木造のね、
対応年数越えのものであれば、4年経って売却を考えると、
まあそれはね、キャッシュローが、原価消却がね、
切れてしまうとキャッシュローが悪化するので、
まあそのタイミングで売却しようということを考えられる方もいるかと思いますけども、
まあいろいろね、その購入する際に、
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その物件をね、ずっと今後英語ね、ずっとね、
まあリフォームしながら、大規模修繕しながら持ち続けるのか、
もしくはね、その原価消却が切れるタイミングで売却をするのか、
まあもしくは個人でね、長期譲渡になったタイミングで売却を考えるのかとか、
まあいろいろね、個々にあるかと思うんですよね。
でまあ、あのー、当然ね、不動産を買って、
まあ例えばその長期譲渡なんかにしても、
まあ6回正月をまたいでいって、まあ約5、実質5年ね、
えー、経ってという形になると、もしかしたら不動産の指標ってね、
大きく変わっている可能性もあるわけですよね。
まあその中でもともとね、想定した価格でね、売却できれば、まあいいですけども、
まあそうでない場合もね、中にはあるかもしれませんよね。
えー、例えば不動産に関する融資がね、金融換算の姿勢が、
まあ非常にちょっと厳しいという状況であれば、
なかなか融資が出づらくて、まあ売却しようと思ったけれども、
えー、買い主さん側のね、まあ融資がなかなか付きづらいとかね。
で、古いものになってくるとね、対応年数とか、
まあそういうものになってくると、融資期間が伸ばせないために
キャッシュローがなかなか出ませんとか、まあそういうこともね、あるかもしれませんしね。
まあいろんな目線がね、あると思うんですよね。
まあただね、あのー、一つ、あのー、お話をしますとですね、
不動産の賃貸業をやっていく中ではね、あのー、購入するばかりではなくてですね、
まああるタイミングで、やっぱり売却っていうのはね、えー、
あのー、織り混ぜていった方がね、まあいいと思うんですよね。
まあもちろんね、宅券業者さんではなくて、まあサラリーマンの方でしたらね、
えー、兼業でやられてる方は、当然宅券業とか取ってないと思うんで、
えー、繰り返しのね、売買というのがね、違反になってくるというのもあるので、
まあそういったもん考えなきゃいけないですけども、
まあ売却というのもね、一つ頭にどういう将来をね、描くかというのをね、
意識されると、まあいいと思いますね。
たとえばその売却することによってね、
あのー、まあ7年とか8年とか、もしくはまあ10年分のね、
税引き用のキャッシュローが先に手元に置けるのであれば、
一旦ね、売却をして、えー、残債を軽くして、えー、手元にね、
大きな資金を置いといて、それでまたね、
次の新しい物件をね、えー、取得するというのも一つ目線だと思うんですよね。
まああのー、常に不動産というのは、やっぱりあのー、
5年10年持っていくと、だんだん古くなってきて、
まあそのタイミングでね、大規模修繕とかやらないといけないタイミングとか、
まあそういうものもね、えー、出てくるかと思いますよね。
当然、取得時点で大規模修繕直近でね、やっていれば、
まあね、10年とかはね、しなくていいと思いますけど、
その間保有期間ね、えー、持ってていいと思うんですけど、
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まあ、そうでない物件なんかではね、もしかしたら3年後、
もしくは5年後とかにね、大規模修繕を考えなきゃいけないと、
まあそういうタイミングで売却を考えるというのも一つね、
えー、考えの中としてはね、あるかもしれませんね。
まあですから、あのー、まあ売却を、えー、売却というかね、
まあ物件の将来をね、あのー、考えながら取得することをね、
えー、意識した方がいいですよね。
で、もしね、持ち続けるつもりであれば、
どこのタイミングでね、修繕を、大規模修繕をやるのか。
まあそのですね、大規模修繕を行うための修繕の資金ですよね。
まあこれをどうするのか、修繕積立でね、
えー、例えば倒産防止協会とか、まあそういうものを積み上げてね、
えー、修繕に回せるお金をね、別でね、えー、宅配得とか、
まあそういうことも含めてね、やっぱりいろいろ考えるべきですよね。
あのー、まあ、どうしてもね、取得する時というのはですね、
規模を拡大したいとか、えー、手取りのね、
まあ税引きのキャッシュフローを増やしていきたいという時には、
えー、購入することばかり考えてね、意識してしまいがちなので、
まあ物件の将来とかね、出口をどう考えるかということはね、
やっぱりその購入時点でやっぱりね、ある程度こう決めといて、
その戦略をね、やっぱり意識してやっていくべきかなと思いますよね。
ということで、今回のお話はですね、えー、物件のですね、
まあ将来をね、えー、事前にね、取得時点から考えてやっていったほうがね、
戦略的にやっていったほうが、まあよろしいのかなというお話をね、
させていただきました。
えー、いつもですね、東野レディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントや意念もですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、
ぜひね、グッドボタンいただけますと、えー、大変ね、えー、嬉しいですし、
えー、またね、励みともなります。
それではね、今回こちらので失礼いたします。ありがとうございました。
