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はい、こんにちはradio、大山です。
いつもですね、友のradioを聴いただきまして、ありがとうございます。
今回のテーマはですね、不動産のですね、出口戦略ということでね、お話したいと思います。
はい、不動産の賃貸業を行う方というのは、毎月毎月のインカムを増やしていくことということでね、そういう目線でやられている方が、親業の方は多いと思うんですよね。
これがね、買取再販とか宅券業の方ですとね、一発の売買でどんだけ利益キャッシュを得られるかと、そういう目線にもなるかもしれませんね。
ただし宅券業の方はね、そういった一回のキャッシュを何本得るという部分と、あとその売買の数、それがね収益につながってくるということになってくるかと思いますので、やっぱり宅券業と親業とはね、見る目線がやっぱり違うかなというのが一つありますよね。
それで今回のお話なんですけどね、親業もね、私はね、やっぱり取得する時点で、今回取得しようという物件が、じゃあ最後、例えば5年後10年後、何本で売れるのかという部分と、そういう部分はやっぱり意識した方がいいんじゃないかなと思いますね、取得時点でね。
で、売らないにしてもという話なんですね、これね。何かあった時、もしくは手元資金が枯渇してきた時とかね、そういう時はやっぱりどうしてもね、そういう状況って発生することもあるかもしれませんよね。
もしかしたら大きな修繕が発生したとかね、雨漏れがあって、屋上外壁とかもこの際大規模修繕をやらなきゃいけないとか、当然その時は銀行融資を考えればいいんですけども、全てが全てね、銀行融資で賄えるかというとそういう部分もね、分かりませんし、突発的な事故とかそういうものもありますので、やっぱり修繕積立金じゃないですけどね。
ある程度現金はそういったものに対する緊急の対応をするためにも、現金は手元に置いておくべき部分でもあると思うんですよね。
で、そう考える時って言うとですね、やっぱりその、いかに手元に現金を置けるかという部分と、あと物件のですね、やっぱり売却する時の価格は常に意識しておいた方がいいんじゃないかなと思いますね。
前提としてはやっぱり割安で買えるということがまず一つですよね。それと、例えばそのですね、3年5年と返済していけば借り入れのね、残済が減ってきますので、購入した母貨に対して借り入れが減ってきてますんでね。
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まあ、あの、余力が出てくるということもありますよね。ですから、購入した価格ではなくても、それより若干下がったとしても、残済が減っている分ね、売却してもね、手元にお金が残ると、まあそういうことにもね、なってくるかと思いますので、まあそういう部分も意識しつつですね、バランスを考えながらやっていくのが大事なのかなと思いますね。
まあそれでですね、こちらの部分につきましては、例えばその物件を取得するにしてもですね、個人なのか法人なのかというところでもね、まあ税率とかも変わってきますし、例えばその個人だとね、まあ5年、6年、6回目の正月をまたいで長期所得で売却するというね、目線も必要でしょうし、まあ法人だとどうですかね、まあ25%、30%ぐらいの税率ということで考えると、
まああのもう、はらから6年目で売却するとか、まあそういう原価消費額取った後に売却するとか、そういうイメージを持たれているのであれば、まあ個人で取得するのが正しいかもしれませんし、まあそうでなくて、まあそれ以前にね、売却する見込みがあるという場合には法人でね、購入するというのも一つだと思いますね。
まあ基本的な前提としてはですね、私はやっぱりあの不動産の取得というのは、物は法人、お金は個人という考え方でやってるんですけど、まあその前提にのっとってね、考えるとやっぱりまあ法人で取得してということで、まあ占いにしてもまあ法人で取得して、で、まあそのね、インカムから役員報酬とか、まあそういうものをね、個人に払ってあげると、まあそういうのが一番なんかスッキリするような気はしますけどね。
で、まあ今回の趣旨は出口戦略というお話でね、まあお話をさせていただいてるんですけども、あのやっぱりいくらで売るのかっていうのはね、毎年毎年売らないにしてもやっぱりイメージを持つということは大事だと思いますしね、相場感をやっぱり意識するというのも大事だと思います。
で、まあ持ち続けるからいいんだという考えの方も中にはいらっしゃるようですけど、まあ状況が変われば売らなきゃいけない状況なんかもあるかもしれませんからね。
ですから、まあイメージしないよりはイメージしていた方がいいですし、じゃあこれ売ったときにどんだけ手元にお金が残るんだというのはね、建物のね、母貨、土地の母貨、まあそれと例えばその残済、それとあと売却したときのね、まあ税金ですよね、売却益がいくら出て税金がいくらかかるかとか、まあそういうのも加味していくら手元にお金が残るのかというのはイメージしながら試算しながらね、やっていった方がまあいいんじゃないかなと思ったりしますね。
ということで今回はね、こちらの方で失礼いたします。
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いつもですね、友のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントにもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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それではね、今回こちらので失礼いたします。ありがとうございました。
