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こんにちは、お山です。
いつも当のradioを聴いていただきましてありがとうございます。
今回のテーマは、
モーカル不動産シリーズということで、
再生物件についてお話ししたいと思います。
再生物件と簡単にちょっと言ったんですけど、今回のお話はですね、
前空の、私がこれまでやってきた再生物件のお話をさせていただこうかと思います。
私はですね、前空の再生物件って、2018年から2021年にね、
集中して、2等ずつぐらい取得していったんですね。
その中で、実際どんな感じに取得していたのかということで、ちょっとお話ししようかと思うんですね。
一番最初にね、私が今も取得している物件ですと、
2018年に取得した物件ですね。
RCの物件で、地区35年だったかな。3DKの12個なんですよ。
取得価格が368万円。
12個をすべてリフォームして、今貸し出しているわけですね。
北関東の地方なので、これがですね、リマーリに直すとね、
再生込みでリマーリ80とか、そんなんなんですよ。
560万円ぐらいの家賃年収になるんで、大体そんな感じです。
もう一つご紹介すると、同じく北関東でね、今度は3DKの8個。
これも地区年数同じですよね。
これをリフォームして、大体こちらの家賃が260万円ですね。
270万円で、リマーリに直すと40ぐらいでしたかね。
そんな感じなんですよ。3DKの8個です。
取得が312万円ですね。
もう一つ、東海地方のね、これ1LDKの8所体ということで、
1LDKの40平米ぐらいなんですけどね。
これ地区33年のRCで取得しましたね。
これ318万円とかで取得して、リフォームとかして再生した物件になります。
こちらがですね、家賃年収としては314万円ですね。
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そんな感じなんですよ。
物件自体は現金で取得して、リフォームとか融資を使って取得した物件になりますね。
それで一番最初に紹介した物件についてはですね、
税引き後のキャッシュローで、物件の借り入れがありませんのでリフォームだけなんで、
税引き後のキャッシュローで320万円なんですね。
2つ目の物件が170万円ぐらいなんですよ。
3つ目の物件が約200万円、キャッシュローが出てるということで、
借り入れもないんでね、取得費用も非常に低いのでね、
キャッシュローがちょっと潤沢に出るかなっていうのはありますよね。
キャッシュローベースでいうとこういう感じなんですよ。
こちらの物件の評価額ですね。
1番目の物件は5800万円なんですよ。
残債ゼロですからね。
2つ目の物件が4500万円、これが銀行の自家評価。
これも借り入れありません。
3つ目の物件も銀行の自家評価が2100万円。
借り入れはないと。
こんな感じで、言えば含み益が資産と負債のバランスで考えると、
かなり大きいということになりますね。
これが数字上というかね、キャッシュフローと銀行評価で見た実体BSということになりますね。
それで、こう聞くとね、すごい儲かっていいじゃんと、
そういう感じで思われるかもしれませんけど、
これは地方の物件なんですね。
地方の、そんなにリッチは良くないんですよ。
良くはない。
ただ、土地の評価額とかある程度出て、
安く取得できたかなというのは客観的に見ると思いますね。
ただ地方ですと、あんまりリッチって、
例えば駅地化じゃなきゃいけないとかそういうこともないので、
というのはありますよね。
車社会なので駐車場分があればと。
これ3つの物件について共通するのは、
土地の面積が非常に広いんですよね。
駐車場とかも十分に確保できるし、
地方なので皆さん車を使って、
いろんな生活をされている生活環境としてはそういう状況ということですね。
ここまではね、割と再生物件って儲かっていいじゃんって思われるかもしれませんが、
ここからなんですよね。
再生物件全区だと、そこからですね、
リフォーム費用をかけて工事を大きくやって、
棚子さんをつけていくわけです。
そうするとですね、
まずは修繕の方で大きく費用がかかるわけですね。
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数百とか数千とか、そういう感じですよね。
それで全区ですから、まず家賃が入ってこないんですよ。
出ていくばっかりなんですよ。
何をお伝えしたいかというと、
こういう全区の再生物件をやる場合というのは、
ある程度財務体力、
預貯金とか現金が手元にないと、
おぼつかないかなと思いますよね。
もちろんリフォームの高校さんとかね、
知人さん、親近さんから融資いただいてというのはね、
前提でもちろんそれはありだと思います。
そうした方が私はいいと思います。
そう考えてもですね、
他にも物件とかをお持ちだと意外とね、
ボンボンお金が出ていきますんで、
融資を使ったとしてもボンボン出ていきますんで、
入ってくる前にどんどん出ていくっていうのが一つですよね。
他に物件とか持っててね、
私なんかこういうやつをやってる時にあったんですけど、
他の物件のですね、大きな修繕とかかかるようなものがね、
いくつも出てきたりすると結構ね、
財務がタイトになってきて苦しくなる場合も中にはあるのかなと思いますね。
ですからこういうのっていうのは1,2等目ではちょっと本当にお勧めできないですね。
入ってくる前に出ていくものが大きいということですね。
それで、この辺はね、ある程度資金力がある方と、
例えば5等とかね、ある程度インカムが得られている方がやるにはね、
再生するした暁には非常にドル箱物件というか、
入ってくるものが大きくなりますので、面白いかなと思いますね。
私もね、こういう物件を2018年から2021年ですか、
4年間くらいこうやってました。
2022年以降ね、こういうのも引き続き継続的には見てますけど、
なかなかね、ちょうどいい物件が見られないと。
で、立地のいい物件については、
宅建業主さんがね、建物解体して宅地としてね、
分泌して売却したりとか、そういうことをされるので、
本当に立地のいい場所はなかなか取得できませんし、
かなり価格は入札なんでね、競り上がっていきますので、
難しくなるかなと思いますので。
取得できるとすると、ちょっと微妙なね、
場所ということには一つ言えるかもしれませんね。
ただし、私もね、本当に市町村とか、
そういう本当にどいなかだと、やっぱり田中さんのね、
板が薄いとかなると、賃貸としてどうなのかというのがあるので、
やっぱりその辺はね、人口で言うと10万人以上はいるようなところで取得してますね。
北関東にしても、その県の中で3番目とか、
それぐらいの都市とか、そういうところで人口がいるところでやってます。
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東海町はね、政令指定都市ですけど、
政令指定都市の中でもちょっと微妙な区ではあるんですけど、
そういうところではね、やっているからって感じですね。
当然ね、立地が良くて、いいもの、みんなが欲しいものについては、
物件価格は高いですし、安いというのは安いなりの理由があるということで、
再生物件のですね、現実ということでお話しさせていただきました。
いつもですね、東のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、
ぜひね、グッドボタン押していただけますと大変嬉しいですよね。
またね、励みともなります。
あ、そうだ。
これは個人情報を盛り盛りで話しちゃったんで、
期間限定でね、またURの限定放送にね、何日かしたら切り替えさせていただきます。
ということでね、今回はこちらで失礼いたします。
ありがとうございました。
