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はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつもですね、東方のレイディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスバリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
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オッドファーザー、カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回はですね、私の所有物件という中で、
再生物件のですね、再生2号、
こちらについてですね、お話ししたいと思います。
はい、ということで、今回はですね、私の再生物件の中で、
再生2号ですね、こちらの方をちょっとお話ししたいと思います。
昨日からですね、私は地元の神奈川離れて、
東海地方のS県、東海地方のS県というとね、
もう皆さんわかると思うんで、あえてS県という何の理由もないと思うんですけど、
とりあえずね、S県とさせていただきますけど、
こちらの方にね、物件の管理とか、
まあ清掃とかね、そういうのでちょっと来ております。
で、その中でですね、
昨日はね、再生物件の2号、こちらの物件の方に来ました。
こちらの物件はですね、
スペックで言うと、築36年のRCですね。
3DK×4個の1棟ものという形、2階建てのものになります。
取得価格が356万円でしたね。
リフォームはね、これ部屋の中のコンディションというのが非常に
オール和室なんですけど、良くてですね、畳表を交換したりはしたんですけど、
あまりコストはかけなくても、綺麗な状況ということで、
バランスがまでもなかったんですよね。
初期の全空で取得して、それからですね、稼働するまでというのは、
一番最初は40万円くらいかな、40万円から50万円くらいでしたかね。
簡単にリフォームをしてということでね、いたしました。
4個のうちね、2個は早々に入居付けできたんですけど、
そのあと残りの2つがね、なかなか入居付けができないということで、
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客付けに苦労したわけですね。
実はこの物件というのは人口3万人の町でして、
場所的には市役所から300メートルから400メートルくらいのところで、
大きい病院があったりとか、商業施設も近くてということなんですけど、
実はあの幹線道路が通ってまして、市役所と反対側のエリアにある物件でして、
周りがね、結構畑とかそういうのが多くてですね、
あとは子建ての住宅がありますけれども、
そういう環境の中で非常に田舎な、一応市ではあるんですけどね、
そういう町の物件ですね。
先ほど言いましたように取得価格は356万円ですね。
40万か50万かでリフォームをしたんですよね。
これがですね、積算で1,700万円ぐらいだったと思うんですね。
高手産税の評価額で1,300万円ぐらいの物件を取得したという形になります。
私の取得している再生芸物件って大体土地が非常に広くて、
無駄にですね、駐車場以外も非常に広い物件が多くて、
草刈りとか非常にちょっと大変な感じなんですけど、
中には手に負えない物件なんかもちょっとあったりするんですけど、
こちらの物件も例に漏れず、非常に土地面積も広くてということで、
草刈りとか大きな樹木については剪定をしたりとか、
そういうことでやっている物件になります。
それでですね、こちらの物件につきましても、私は現金で取得しておりますので、
返済とかはちょっとなかったので、わりとのんびりとちょっとやってたんですけど、
他に1号物件とか3号物件も合わせて同時期に近いような形で、
前後2,3ヶ月の間にちょっとパタパタと取得したもので、
なかなか手が回らなかったんですね。
で、ちょっとしばらく置いてて、やっぱり入居付けの方が2号なかなか埋まらないということで、
こちらの方は後に2部屋は和室から洋室へということで、洋室化をした物件になります。
そうしましたら、すぐ田中さんの方がつきまして、
やっぱり全然和室と洋室とでは全然ちょっと違うなというのを感じた次第ですね。
以前もちょっとお話ししましたけれど、ビレッジハウスがあったんですね。
ビレッジハウスの大きい4階建ての非常に大きな物件が3棟も4棟も近くにあったということで、
当然ビレッジハウスがあることは取得時に知ってはいたんですけど、
内装をちょっと工夫したりとか、そこにあるビレッジハウスの物件以外は占有面積が50平米以上ありましたので、
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ちょっと広かったんですよね。
戦えるだろうということで取得したんですけど、
やっぱり和室のままではなかなかちょっと非常に苦労してというところがありましたよね。
いつも私は全空物件を取得している中で、
リフォームが終わりましたら、近隣の仲介業者さん、不動産屋さんをずっと回って、
いろいろ募集条件とかヒアリングしながら客づけをお願いしてということをやってですね。
そんな感じでちょっとやっておりましたけど、
そもそもこの町自体が3万人ぐらいしか人口いないということで、やっぱりパイが少ないんですよね。
板がうついということで、やっぱりここの部分というのは若干他の物件については苦労はしたんですけど、
立地自体も悪くはないということで、
ちゃんと適正なリフォームと適正な家賃、このバランスを取りながらちょっとやっている物件になりますね。
ですから私自身は、
だいたい不動産を買われるときに立地って皆さんね、結構気を使われる部分ってあると思うんですけど、
私自身は例えば枕の見方とかっていうよりはミクロな見方でね、
その賃貸の重要と逆にその物件供給ね、そのバランスが取れているかどうかというのは非常に気をつけてみるようにしていますね。
ピンポイントで同じ市内でもこのエリアなら賃貸の供給方になっていないとか、逆に賃貸物件が少ないとか、
そういうのを見ながら私は取得をしているという感じですね。
ということでこちらが石産とかちょっとお話ししましたよね。
だいたいこれ再生して利回りが40%ぐらいの物件になりました。
ということで、前もお話ししましたけど利回りというよりは収益性というよりは、
私はどちらかというと担保の部分というか銀行評価の部分をちょっと意識して取得しているということで、
こちらも銀行評価が取得価格よりも大きく上回っているということで、
悪くない取得の仕方だったんじゃないかなというふうに今では思っております。
ということで今回は再生2号ですね。
こちらについてお話をさせていただきました。
いつも東宝のレイディを聞いただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
