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はい、フォーニターラディオ、小山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一棟売りのMTGスタジオ、石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマはですね、RCマンション、一棟マンションですよね。
こちらは、もう買わないなという話をさせていただきたいと思いますね。
はい、今回のお話なんですが、私がですね、2015年ですから今からもう10年前に取得しましたね、東京都下にあります一棟のRCマンションがあるんですけどね。
先日、物件のですね、銀行評価とかね、銀行の単価、それとキャッシュローのシミュレーションですね。
これ、全物件の一覧にしたものをね、ちょっと更新してまして、今のね、原価消却とか、あと母価とかね、残債とか、もろもろ一覧にしたものを整理してたんですね。
改めてね、キャッシュローのシミュレーションを見てまして、今回お話する物件なんですが、東京都下の物件なんですね。
10年前に購入して、スペックとしてはですね、地区20年で利回りが9%で、2DKの×6個ということで、東京都下ということで考えるとね、
その当時でも利回り的にもね、悪くない数字で取得したんですよね。物件価格は5000万円くらいだったのでね、
だいたいその数字で言うと、家賃年収とかってね、想定できるかと思いますけども、
今改めてね、シミュレーションとかちょっと確認してますと、なかなか5000万円の物件、融資を使って、金利がね、1.5%で、融資から26年でしたかね。
まあ融資の条件も悪くないんですが、思ったほどね、手元に税引き後のキャッシュロー残んないなっていうのがね、正直感じます。
まあぶっちゃけ言うとね、税引き後のキャッシュローで78万なんですよね。
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まあこの物件というのはね、2DKなので、待久が非常に少なくて、ほとんど待久ないですね。
3年に1回あるかどうかぐらいの、そんなイメージですかね。本当に待久が少なくて稼働率が非常に良い、優等生の物件ではあるんですよね。
ただね、先ほど言いましたような借り入れ条件であったり、物件のスペックであっても、年間5000万円の物件に対して78万円という感じですね。
10年間保有してますので、その分で残済も減ってはいるんですけども、意外と手元に残んないなっていうのが正直なところ感じますね。
かたやね、ちょっと同じようにシミュレーションを整理していて見てたんですが、
もう対応年数越えのね、地区33年の木造のアパートプラス木立ての物件とか、
これ神奈川のね、利回り17.6とかぐらいで買ったやつですけど、
こちらはね、少し分けあり物件でね、利回りが非常に高い、利回りが17.6とかで買ってますので、金額にしても3000万円ぐらいだったので、
こちらについてはね、金利も高いんですけど、それでも200万円以上手元に残るんですよね。
やっぱりね、RCの物件ってね、手元にお金がとにかく残らないなっていうのが本当に思いますね。
もちろん利回り収益性とはあるんですけど、相場っていうのもね、もちろんあって、RCの物件だとね、今ですと東京都内、もしくは神奈川とかだとね、
地区20年で利回り9%なんてほとんどね、まず皆無でしょうから、取得者としては悪くはなかったのかなと思いますけどね。
ですからやっぱり木造とかの方がね、利回りが高くて、あと焼却なんかもね、スピードが速いので、
キャッシュロー的にはね、全然木造の方が良いなというのが正直感じますね。
ですから木造の方が、購入価格なんかも低くて、収益性の高いものが取得できる可能性が高いです。
まあ同じキャッシュローを得ると思ってもね、金額的にも物件価格も小さくて、そういった形になるかと思いますので、
やっぱり木造の方が資金効率というかね、そういった部分では良いですよね。
かえって上手く取得ができればですね、土地の評価以下とかでね、土地母化を持てば、銀行さんから見てもね、非常に評価も良いと思うんですよね。
まあやっぱりこの辺ちょっと考えて取得していった方が良いですね。
ふっとね、このRCの物件を見てて、売却しようかなとかね、東京とかだから持っておこうかなとか、非常に悩みますね。
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これはね、もうちょっと多角的にいろんな方向から見て検討しますけども、
ふとね、ちょっと感じたところをね、私の心のままにちょっとお話したんですが、
今回はね、RCの一等ものの、まあ普通のオーナーチェンジの物件っていうのは、まあさほど儲かりませんねっていう話をさせていただきました。
いつもですね、東のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメント欄にもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
