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はい、フォーリッツオヤマレイディオ、オヤマです。
いつもですね、東方のレイディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、
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総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
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NPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回ですけれども、
今日はですね、実はの私のですね、
所有してます北関東のね、物件の方にちょっと久々に、
ちょっとね、来てるんですね。
で、北関東のね、物件というのは2棟ね、
私はやってまして、再生物件をね、ちょっとやってるんですけど、
先ほどね、そちらの2棟のうちの1棟のね、
現場管理、巡回管理と、
清掃等という感じで、
行ってまいりましたね。で、ちょっとね、ふと清掃しながら
ちょっと思い出したんですけど、ちょっと今回はね、
その再生物件のことについてね、ちょっとお話ししたいと思っております。
はい、ということで、
今回ね、お話しする物件の話は、
これまでね、私あの、自分の所有してる取得してきたね、
物件につきましてはね、だいぶスタンドFMの
初期の頃にね、1棟目2棟目3棟目とかっていう形でずっとね、
これまで取得してきた物件について、
こういうスペックでこういう物件を取得してきましたということでね、
物件の特徴とかエリアとかね、
だいたい利回りがこれぐらいでとかということで、お話をしてきてたんですね。
で、再生物件についてはあまり詳細をね、
これまであまりお話ししてなかったので、
ちょっとね、ふと思い出したので、お話ししてみたいと思います。
はい、えっとですね、
今回のテーマというかですね、
内容ですけど、私の再生物件のね、
再生1号ですね、こちらの方についてちょっとお話ししたいと思います。
場所はですね、北関東のT県のですね、
某、京師というところなんですけど、
にある物件になりますね。
地区38年の取得時点ですね、地区38年の
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RCですね。3DKのですね、
×12個の1等のRCということで、
地区フルのRCになります。
間取りが3DKというような内容なんですけど、
オールワースのバランスがまの、いわゆる昭和のね、
バリバリの昭和の、そういうね、間取りの物件になりますね。
こちらの物件ね、
2018年に取得したんですけど、
かれこれ19、20、21、22、4年ですよね。
丸4年経ったような状態ですね。
それまではね、オーナーチェンジの物件をずっと取得してきてたんですけど、
私の方はね、有志がもうちょっとね、その時点では、
なかなかつきづらい状況になってましたので、
現金で取得するということで、
地方のね、田舎の物件をね、
現金で取得しました。
取得した価格がね、ラジオだからちょっと小さい声で言いますけど、
318万なんですね。
これにですね、後に半年ぐらい、
半年、1年ぐらい経ってですね、林地の林がちょっと土地があってですね、
それも合わせて50万ぐらいで取得しましたので、
368万で3DK12個をね、
取得したという形ですね。
で、リフォームをその当時ですね、
あまり資金面がちょっと潤沢ではなかったので、リフォームはコストをね、
本当に最低限に抑えてということで、先ほどマドリーの話がね、
あったんですけど、3DKのオール和室ということで、
できる限りコストを抑えてね、その物件につきましてはやろうということで、
畳表を交換したりとか、
クロスの剥がれとか破れとか汚れとか、そういうものは直しましたけど、
最低限の修繕いたしましたね。
もちろんバランス側も交換して、
追い出し付きの給透機に交換してということで、
入居者さんに使っていただけるようにということでね、
改修工事をね、全室ちょっとやりましたね。
ですから取得価格で言うと、
600万、700万円以下ぐらい、いかないぐらいですかね。
ですから取っている家賃というのは非常に3万円台中盤ぐらい、
3万円から3万円台の中盤ぐらいなので、
あまり高い家賃を取っているわけではありませんけど、
生命積は50平米ぐらいということで、
古いですが広さだけはあるという感じで、
借り出せるような形で取得再生をした物件になります。
単純に再生物件、再生後の利回りというと、
80ぐらいにはなるんですけど、
私の目線では利回りというのはあまり、
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正直なところ言うと別にそれが20%でも30%でもいいかなという感じなんですね。
どちらかというと、
私は銀行評価、担保の面はね、
自分が債務調査、借り入れ方になっていたという部分があって、
そちらの部分を意識したんですね。
この物件に関しましては、小手産税の評価額で、
5500円は超えていますね。約6000万円ぐらいなんですね。
だいたいそのぐらいの評価額ということになりますので、
取得している価格に対して、
非常に税金、こと税も高くて、
48万円とかですかね。
非常にちょっと額に対しては、非常に大きなこと税ということで、
以前お話していました経費率なんかについても、
非常にちょっと高い物件になりますよね。
私が今これ再生物件をずっとここ4年5年、
5年目になりますかね、取り組んでますけど、
それをね、とっかかりの1等目の物件ということでね、購入した物件になります。
こちらの方はね、やっぱり
正直コストはあまりかけなかったので、オールワースで畳を交換したと言っても、
オールワースということで、客付けがね、
なかなか厳しい部分がありまして、
場所が市役所の裏の方になって、
古い子立て住宅がたくさんある団地の中にある物件なんですけど、
当初は入居付けに非常に苦労、
全苦でしたので苦労しましたね。
なかなか客付けでうまくいかないということで、
外国人の近くの工場で働いている就労者の方をね、
入居さんを受け入れてという感じでやったんですけど、
そうしましたらですね、
その契約社員の外国の方がですね、
文化も違ったりとか、ゴミの出し方とかですね、
あと東南アジアとかそっちの方ですと、
匂いがすごいんですね、食事とか作った時の。
それが教養部の内部階段とかにも匂いが充満していて、
日本人の方を客付けをちょっとね、
仲介の会社さんとかが案内するんですけど、
やっぱり匂いがね、魚のナンプラなのか、
香辛料の匂いが非常にきつくて、
なかなか日本人の方が入っていただけないような状況が
ちょっとあったりしたんですね。そうこうしているうちに、
12個あるうちのほとんど9個か10個がそういうちょっと、
契約社員の方が入居してということで、
ほとんど外国人専用みたいな状況になっていましたね。
そうしましたらね、
外国人の方って文化が違うせいか分かりませんけれども、
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やっぱり常識ではちょっとなかなか考えられないよね。
トラブルとか結構非常にたくさんありまして、
中にはですね、携帯いじりながら運転していて、
お隣の住宅の玄関、軒先の方にですね、車突っ込んじゃってとかね、
そういうトラブルとかあって、管理会社知らなくて、
私の方に直接ね、近隣さんには一応近隣の方に、
私が取得した時にね、こういう物件で私がオーナーですということで、
ご挨拶とかしてたんですけど、直接ね、
現地に清掃とか行った時にクレームというかそういうものを言われたりとか、
そういうこともあったりしましたけどね。
ということで非常にね、いろいろ初期の頃はトラブルも多くてということですね。
あと外国人の方が入居されていましたので、
よく調理された油とかをそのままね、
排水溝のまま流したりとか、そういうことで排水管が詰まって、
漏水して、山外でそういうのがあって、
2回1回水浸ししたりとか、そういうこともあったりとか、
非常にトラブルもね、多い物件だったんですけど、
今現状がね、だいたい全ての部屋がね、
日本人の方に入れ替わってという感じですね。
その外国人の方の契約社員の方っていうのが、
近くの工場ではね、契約社員だと1年とかの感じでね、
契約を打ち切ってということで、
入居されている方がどうのこうのっていうよりは、結局職がなくなるからね、
その外国人の方は他に移ってということでね、引っ越しされてということで、
入れ替わりも非常にね、多い状況でしたね。
そういう感じで、非常にサイクルが早い感じで、
まだもって4年、5年目ですけど、
何回転か1,2回転して、
今は全て日本人の方が入居されてということでありますけど、
今はそういったところで言うと、外国人の方ではないので、
常識的な形で入居されている方が、
ごみ置き場とか、いろんなところも使っていただいているということで、
何とか持ち直してという感じですね。
なかなか安い家賃のところって、
入居者さんの質が良くなかったりとか、
いろいろそういうのもありますし、
やっぱり一番最初の再生した物件で、結構勉強させてもらったなということを、
今は感じていますね。
それでですね、その物件の管理もね、
北関東のT県ということで、
本当に2ヶ月、もしくは1月に1回とかね、そういう形で行っているんですけど、
敷地もね、非常にちょっと1,500平米あって広いということで、
なかなか草刈りとかね、そういうのもやっぱりシルバー人材センターさんとかに
お願いしてもなかなかね、駐車場に石が跳ねたりとかっていうのは、
なかなかやっていただけないということで、しょうがないので自分でね、
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労働力投入とかっていう感じでね、やったりしてますけど、
今はね、何とかそういった形で落ち着いて、
という形でやってますね。
そのうちの12戸のうち途中ね、退居があるたびに、
自分でセルフリフォームをね、1部屋2部屋という形でね、
やりました。物件に泊まりしながら、
そういうのをね、2部屋ぐらいはその部屋はね、
その物件につきましてはリフォームをしましたよね。
非常にね、再生して一番最初の物件ということで、思い入れも強くて、
いろんなことを経験させてもらったなということで、
今となってはですね、なかなかね、貴重な経験というかですね、
いろんな経験をさせてもらったという感じですかね。
非常にね、一番冒頭に話したように、
スペック的には数字だけ見るとね、非常にとんでもなく、
いい物件のような気はしますけれども、
なかなかね、蓋を開けるとですね、
実際にはやっぱりいろんなところでコストがかかったりとか、
トラブルも当初は多かったりとか、そういう部分もあって、
なかなかね、賃貸業というのも買えばね、
うまくいくかというと、そうではなくて、やっぱりね、
人が介在してますし、やっぱり事業としてね、
自分がどうやって取り組んでいくかという部分もね、
非常に勉強させていただいたようなね、そういう物件になりますね。
ということで、私の再生物件1号ね、
こちらの物件につきましてね、
今回はお話をさせていただきました。
ということで、いつも東方のRadioを聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
