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はい、こんにちは。お山です。
いつも、当のレディを聴いていただきまして、ありがとうございます。
今回のテーマは、イールドギャップという話をしたいと思います。
不動産投資という書籍の中では、イールドギャップという言葉が出てきます。
取得する物件の表面利回り、借り入れの利息、金利、これを差し引いたものがイールドギャップということで、
この数字が大きくなれば、それだけ利財が取れるという考え方だと思います。
これが全てではないと思っていて、いつもお話していますように、
私は、税引き用のキャッシュロードを出さないと、本当の過所分所得が把握できないということでお伝えしています。
なぜイールドギャップだけでは足りないかというと、
イールドギャップというのは借り入れの返済の条件です。
これによって、得られるキャッシュロードは全然変わってくるわけです。
私のように地区売りの物件を購入して、事業所の融資で期間15年とかでお借りすると、
単純にイールドギャップが大きければ良いかというと、そうではなくてというところがあります。
新築などでイールドギャップが、例えば今は新築だと神奈川とかその辺だと、
表面利回量が6.7%とか、今の製作金利が上がってきていますが、
金利が2%くらいだと、ギャップが4.Xとか5%切るくらいになってくるかと思いますので、
なかなかキャッシュロード自体が生みづらいというのが一つあると思います。
こういう新築とか築浅の物件に関しては、劣化投給とかいろいろ言って、
融資期間を長く取ってキャッシュロードを得ると、そういう形になるんでしょうけど、
イールドギャップが全てではないですね。やっぱり借り入れの条件、金利、融資期間、返済方法、
以前にもお話ししましたように、元利均等なのか元金均等なのか、
そういうのによってもキャッシュロードは全然変わってきますので、
やっぱりいつもお話してますように、私は税引き後のキャッシュロードをしっかり把握して、
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会社分所得がいくら得られるのか、そういう部分をしっかり把握された方がいいと思います。
以前放送の中で、表面利回りだけでは見てはいけないと、そういうお話をさせていただきましたけど、
それに通ずる話でありますけれども、イールドギャップだけでも、
表面利回りと同じように足りないということが一つ言えるかと思いますね。
借り入れがあるなしでまた全然違うわけですよね。借り入れがある場合、返済率が50%とかといった場合には、
税引き前で経費率が20%、空出率5%って考えると、返済率50%の場合は税引き前で25%ですよね。
想定の家賃から25%が税引き前のキャッシュロードということになりますけど、
借り入れがない場合というのは75%が税引き前のキャッシュロードとなりますので、
手残りが全然変わってくるわけですね。
ですから、借り入れの条件とかそういうものも含めて、原価消却、税金、返済方法ですね。
それも全て加味して計算していかないと、本当の手残りというのは把握できないということはお伝えしたいかなと思いますね。
ということで、今回はイールドギャップについてお話しさせていただきました。
いつも東方のレディを聞いていただきましてありがとうございます。
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それでは、今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
