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はい、こんにちは、ラディオ。
大山です。
いつもですね、友のラディオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業所経をね、行う予定の息子にのこ孫生の記録ということで、収録ですね、させていただきたいと思います。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、今回のテーマはですね、
個数や規模を追えばね、薄利に拍車がかかるという話をしたいと思います。
はい、今回のテーマですね。
よく不動産の賃貸業を行う方の中では、個数とか規模を追わなければね、いわゆる過所分所得、税引き後のキャッシュローが増えてこないと考える方って非常に多いと思うんですよね。
これって税引き後のキャッシュローをね、しっかり数字で把握しなければ、こういうところに意識が向いてしまうのかもしれませんよね。
不動産の賃貸業ってね、借り入れを有効に使ってレバレッジを利かせてということで、入ってくるお金を大きくしてということで発送をもたれる方も非常に多いと思うんですけれども、
どんどん借り入れ規模を大きくして個数を追ってしまうとですね、もともと薄利なものがですね、どんどんそれが白車がかかってしまうという側面も一つあると思うんですよね。
返済比率は50%、経費比率は20%、空出率5%というと、引き後の手残りでね、大体25%という形ですね。
そこから税引き後のキャッシュローを計算すると、大体売上高の18%から19%が各物件の税引き後の手残りという形となってきます。
かたやですね、現金で取得した物件につきましては、そもそも借り入れがありませんので、税引き前で見てもね、75%が税引き前のキャッシュローとなりますね。
それで税引き後のキャッシュローを考えると、大体売上高の56%ぐらいがですね、実際の税引き後のキャッシュローですね。
これが借り入れのない場合ということになってきます。
私がよく言っているのはね、現金ばかりだけでもちょっと効率も悪いですし、借り入れも使いながら、いかに借り入れの返済額をコントロールするか、借り入れをコントロールするかということが大事だということでお話をさせていただいているわけですね。
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フルレバーで借り入れを起こしそうと考える方は、やっぱりね、実際に税引き後の手残りでね、売上高の大体18%、これ外産ですけどね、これぐらいしか残らないということを考えると、やっぱりね、規模を追えば追うほど薄利に白車がかかってくるということになってきますね。
で、キャッシュローだけじゃなくてね、今度は古くなれば修繕費とかそういうのもかかってきますので、このね、やっぱり意識して、やっぱりバランスを考えながら考えていったほうがいいですね。
こちらの部分はキャッシュローだけの話でもなくて、やっぱり実体BSという部分も踏まえてもね、やっぱり金融関係者さんからどういうふうに見えるか、ここの部分を意識することが非常にね、私は大事だと思うんですね。
ということで、今回は個数やですね、規模を追えば薄利にね、白車がかかりますよという話をさせていただきました。
いつもですね、東野レディを聞いていただきましてありがとうございます。またですね、コメント欄にもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですし、またね、アグミともなります。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。