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はい、今日のレディオ、大山です。
いつもですね、当のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子にの子孫生の記録ということで収録ですね、させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスバリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店株式会社KRC、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットバーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の収穫施設金沢8タビ、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、テーマになりますけれど、今回の内容はですね、
金融機関さんへの説明についてね、お話ししたいと思います。
はい、不動産のね、賃貸業においては、金融機関さんとの交渉とかね、
金融機関さんからいかにね、プロパー融資を獲得するかということって非常にね、
肝だと思うんですけれども、その中でね、私がやっていることをね、
今回はちょっとお話ししようかなと思っています。
金融機関さんへの説明とかということで、よくね、求められるのがね、
法人の決算書であったり、個人の確定申告書とかね、
あとは物件の資料とかね、その他ね、しているね、物件の一覧とか、
借り入れの一覧とかね、まあそういうものとか、
まあ決算書以外、帳簿以外にもね、出し出したりする資料って結構あると思うんですけど、
私がですね、出している資料ではですね、
実体比数をね、示した、数字の根拠と示した一覧と、
各物件から上がってくるですね、税引き後のキャッシュロー、
まあこれ税引き後のキャッシュローということはね、
各物件の損益計算書、それに対してね、
あと実際のキャッシュローということで、一覧にしたものがあるんですが、
まあそれと合わせてですね、実際に帳簿以外にね、
じゃあ実際賞味巡視賛がどれぐらいあるかという、
まあそれにちょっと示したものとかもね、ちょっと作ってお出ししているわけですね。
で、その中でね、特に私が最近ちょっとよくやってて、
出す資料の中にね、必ず入れるようにしているのが、
金融機関さんが欲しい数字をね、自分で出して、
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で、それをお出ししているということなんですね。
で、具体的に何を言っているのかということでお話ししますと、
銀行評価の中ではね、銀行の格付けの中では定量評価と定性評価ってあって、
定量評価の中に非常に重要な項目というのが、指標というのがあるわけですね。
で、具体的に言いますと、銀行さんはね、返済能力が大事ですよというお話をさせていただいてますけど、
債務償還年数とかね、キャッシュロー額とか、
あとは自己支援額とかね、自己支援比率とか、ギヤリング比率とか、大事な指標があるんですね。
で、こちらの部分について、私はね、資料の中に必ず入れてるんですよね。
例えばそのキャッシュロー額であれば、営業利益足す原価消却費なんですね。
これの私の実際の数字の部分。
あと債務償還年数ですと、有利支付債を営業利益と原価消却の和で割ったもの、これですよね。
あと自己支援額とかは、純資産。
それに対して、プラスね、役員の借りる金も自己支援と見ていただけますので、そこの部分の数字。
あと自己支援比率については、自己支援割る創始産ですよね。
あとギヤリング比率につきましては、有利支付債、これをね、自己支援で割ったものですよね。
あと返済比率なんかもね、こちらをね、出すようにしてるんですね。
なぜこちらの部分をね、自分で出しているかというと、
もちろんね、金融課さんが格付けの中でここの部分を非常に拝点高く評価するという部分があって、
これをね、数字的根拠を基にですね、金融課に説明すると、
当然この人わかっている人だねっていう話にもなりますし、
あとそもそもね、こちらの数字を自分で出すということは、自身の経営状況ですよね。
財務体質とか経営状況につきまして、自分で把握することができるということですよね。
例えば債務償還年数とかだと、不動産の賃貸業だと15年ぐらいが目安かなと言われてますね。
一般の事業ですと10年とかと言われてますけど、
そういう指針となる指標をですね、数字で把握することによって、
自身が今どういう状況にあるかということをやっぱり客観的に把握できるわけですね。
そこの部分を強く意識してるんですね。
ですから私が金融官さんと金融官さんに説明に上がる際には、
実体BS、税引き後のキャッシュローの一覧表、
それに賞味巡視さんのこの辺のやつと金融官さんが欲しい数字、
格付けに影響する経営指標の数字を必ず私の方で出して、
金融官さんにお出しして説明をするようにしてますよね。
そうすると金融官さんの講員の方からもしても、
例えばキャッシュロー額はいくらでとか債務償還年数が何年とか、
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自己支援額はいくらでとか、自己支援比率がいくらでって、
彼らが数字を把握したい部分が既に私が出していってるということになりますので、
その点だけでも定量評価だけではなくて、
訂正評価もこの経営者はよくわかってる方だねという見方になると思うんですよね。
そういう説明をさせていただいてるというところなんですよね。
ということで、少し参考にいただければということで、
私のやってることをお話しさせていただきました。
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それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
