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はい、こんにちは、ラディオ。
大山です。
いつもですね、友のレディオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、今回のテーマですけどね、今回のテーマは、前回の放送に引き続きですね、ある金融機関のね、
行員の方とのお話の内容をね、お話しさせていただこうかなと思ってますね。
はい、前回の放送では、銀行員の方の本音ということで、2回ほど放送させていただきましたけども、
実際にですね、その金融機関の行員の方とお話をするわけですけども、
実際、私がこう説明している内容についてお話すると、
決算書とか確定申告書とか、そういったね、財務証表についてはお出ししてて、見ていただいているわけですけども、
正直なところ、私はね、キャッシュロケーということで社外留資しないようにということで、
そんなに財務証表が良い内容とはね、政治にもちょっと言えない感じですよね。
実際には、母外に、例えば東山防止協会とかね、そういった他のものとかがあったりで、
実体BSという形で財務証表以外の資料を出して、金融機関さんに評価していただくということで言っているんですね。
もちろんね、今の決算書とかそういうものの利益がとかね、今期の利益がとかっていうね、
営業利益がとか経常利益がというのは、本当にもののね、1分もかかんないぐらいの説明でね、
現状をちょっとお話しするわけですけども、もっと私が時間を割いて説明しているところというのはね、
普段よくお話してますけど、やっぱりBSであったり、実体BS、管理会計に基づいた実体BSについてこと細かく数字で説明しているわけですね。
それに加えて、私の方で準備して出す資料の中でもね、金融機関さんが評価する資料の中で、
配点の高いものですね。例えば債務償還年数ですとか、キャッシュロー額とかね、債比率とかね、
自己償額とか、自己償比率とか、インタラストガバレッジ列賞とか、いろいろあるんですけど、この辺ぐらいまではね、
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経営資本の中で配点の高いものについては、私の方で数字を出してね、金融機関さんに見ていただいて、
一目で分かるように、そういう工夫はね、しておりますよね。で、この根拠というのが、この数字から来てますと、
全部数字がリンクしてくるような形ですよね。ですから、各物件ごとのキャッシュロー釣り、いわゆる損益計算書ですよね。
税引き後のキャッシュローまで出してますんでね。各物件の損益計算書、プラス元本の返済とか、
原価消却を踏まえた、実際の過所分所得っていうのをね、出してまして、そこの数字から全部リンクするようにしてるんですよね。
あと、金融機関さんの時価評価と担保評価額、こちらについても金融機関さんからヒアリングしたものをね、一覧の表にして、
例えばですね、銀行の時価評価から今、残債を引くとどれぐらいの予端があるか。あと、銀行の単価ですよね。
担保評価額から残債を引けば予端がいくらあるか。これにも出してますし、
あと、今私が一番やっぱり意識してるのはですね、建物というのは原価消却取っていくと最後、母貨1円になりますんでね。
じゃあ、土地の価値が実際の母貨が安く持てればね、それだけ副利益になるという考え方で、土地のですね、固定産税の評価額とか、銀行の時価評価とか、
単価から、実際の私の土地の母貨を引けばこんだけの予端がありますと。そういう見せ方もやっぱりしてるわけですよね。
これ、私の個人的なですね、勝手な数字を用いてやってるわけじゃなくて、その金融機関さんの評価に基づく数字を使って出してますんで、
金融機関さんの目線に限りなく近いわけですね。
そういうことをやっていけば、金融機関さんが自ずと評価される自身になれるのかなと思いますよね。
ですから、仮に取得しようとする物件が、担保評価額があまり伸びなくても、こんだけの予端があるから、
総合的に言うと、融資はできますねとか、そういう判断にもなってくるわけですよね。
そうすることで、金融機関さんの目線も見えてくるということになりますので、そういう部分は私自身は強く意識している部分でもありますよね。
そういった説明を金融機関さんに、私自身は実際にさせていただいているんですね。
何か少しご参考になればということで、今回はお話しさせていただきました。
いつも東野レディを聞いただきましてありがとうございます。
また、コメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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また励みともなります。
それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
