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はい、本日はのラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
クスワトウトウさんを応援するNPO法人オットファーザー、 カスタムゴルフクラブ一等掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、 以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマ、内容になりますけれども、今回はですね、
これから不動産の賃貸業を始められる皆様へということで、 第15回ということでお話をしたいと思います。
ズバリですね、今回の内容ですけれども、 銀行融資をしていただくために、どういう資料を出しているかと、
いうことでお話しさせていただきたいと思います。
はい、今回の内容ですけれども、実際に私が具体的にどういう形で、 銀行さんと銀行融資申し込んだりとか、銀行さんに決算書を出したりとか、
そういうことで報告をやっているかということで、 お話ししたいと思います。
はい、今、私の方は個人、あと法人2社で、 不動産の賃貸業を行っているわけですね。
例えば確定申告、あと法人2社の決算を迎えたときには、 当然、確定申告書とか法人の決算書とかを、
お付き合いのある金融機関さん等に提出して、 現状こういう経営状況ですということで、報告をするわけですね。
その中で、決算書って非常に重要なものではあるんですけども、 財務消費用って非常に重要なものではあるんですけども、
財務消費に上がらない内容のものっていうのも当然あるわけですね。 よくこちらの私のレイディオでもお話してますけども、
ボガイスさんとかそういう話をしてますけども、 そういった部分の話っていうのが必ずあるわけですね。
そこで私がいくつか補足する形で出している資料というのがあります。
わかりやすく言うと、私の補足して出している資料というのは、 金融機関さんが欲しい数字、
そちらを簡潔にまとめてA4の用紙に3枚ぐらいにコンパクトにまとめて、 要点だけ整理してやってるという感じですね。
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その内容について今回お話ししますけど、まずは税引き後のキャッシュローですね。 これ個人、法人、2社のすべての物件の税引き後のキャッシュローですね。
キャッシュローツリーと言いますけど、それを一覧にしております。
ですから個人と法人のすべての物件で税引き後のキャッシュローが年間いくら上がりますと。
あと例えば木造とか軽鉄の物件につきましては焼却期間が短いということで、 焼却が終わった後に、これぐらいにキャッシュになりますということで一覧にまとめたものを作っているわけですね。
年間いくら上がりがありますよということで出しています。
このね解説すると税引き後のキャッシュローというのはですね、 各物件ごとの損益計算書と同じなんですよね。
税引き後のキャッシュローというのは損益計算書の内容ですね。それプラス、 例えばですね
原価焼却とか返済元本とか、それを加味した形が税引き後のキャッシュローとなりますので、 これを出せばね各物件の損益計算書を出しているということと同じということになりますよね。
それを一つやってますね。 それと各物件のですね
担保の部分ですね。こちらもまとめてまして、例えば銀行評価ですよね。
銀行評価と、あと銀行の単価と言われるものですね。 銀行評価額にコンマ7とかねコンマ65とかかけた、ストレスをかけた単価と言われる部分を出しています。
参考までにね、 鋼鉄産税の評価額とかもねそこに入れて、実際に今残済がこの物件いくら残ってますというのはまとめてますよね。
それで実際にね、銀行さんから見たときに銀行評価額に対して今私のね残済がこの物件はいくら残っててプラスなのかマイナスなのかという形で見えるような形にしております。
あと最近ねちょっと私が意識しているのが、最終的にね建物というのは原価消費額が終わりますとゼロになりますので、土地の母価がねいくらあって、じゃあ
鋼鉄産税の評価額とか銀行評価額に対して、じゃあ最終的に土地の母価がいくらなのかと。 まあそういうのもね合わせて
説明の中でね加えるために土地の母価というのもね入れてますね。
要はあの鋼鉄産税の評価額とか銀行評価よりもはるかにね、土地の母価が安く金額が低ければ大きく資産長化とか
そういうことになり得るわけですね。まあそういった説明をするためにもそういうね資料をまとめてを出しているという形ですね。
これを見るとね銀行さんというのは欲しい数字が全部載っているので、オッという感じでね見ますよね。
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で今私の方はねプラスになってますので、まあそういうのを見るとね銀行さんもこの人はね資産長化なんだなとか
まあそういう見方にもつながるんじゃないかなと思いますよね。 で今税引きのキャッシュローと銀行の評価、担保評価とかね担保評価額とかその辺の
話しましたけど、それプラスですねもう一枚ちょっと私つけているのが、実際にねそのキャッシュローが年間ねこの
いくら上がってということで出してますけども、まあそれに対してねじゃあこれが3年後、5年後、10年後と
まあ累計でいくら積み上がるというものをね出してます。 ですから残債がいくらあって、何年で返済ができるよねと
まあそういう見せ方をしております。それプラス妨害にね、例えば倒産防止協会ですとか
まあ個人のね現容金ですとか、もしかしたら株とかねそういったものとか、全ての
個人のね個人法人の資産を妨害資産という形でちょっとね見せるようにしております。
何度もお話してますように先ほど言ったね銀行の評価額がですね
取得価格に対して高ければ、まあよくね妨害の含み益を抱えるということね
お話したことがありますけれども、まあそういう見せ方をしているということですよね。
まあそうすればね決算書だけでは見えない部分というのも銀行さんもね把握しやすいでしょうし
よくね銀行さんも通帳をねコピーをくださいとかっていうことがね有刺の際にあるかと思うんですけど
まあ妨害のねいくら持ってるかとかそういう部分とかをね銀行さんを知りたいわけですね
決算書だけには載ってない部分とかそういうものをね開示するということがね一つ
まあ大事なのかなというふうに思いますよね。銀行にね提出する書類ってね
ただ闇雲に出してもね実際銀行さんのね 支店長さんとか担当の方に聞きますと
あまり資料を出すすぎても実際にそこまで見る業務上ね忙しくてそこまで見れないという部分もあるかと思いますので
買いつまんでね銀行さんが欲しい数字だけ そういった形で私はねまとめてお出しするようにしております
ということでね今回はこれからね不動産賃貸業を始められる皆様へということで
私がね銀行さんに提出している書類についてですねお話ししました。参考になるかどうかわかりませんけれども
銀行さんと話す上でもこういった資料をもとにねお話しすれば今こういう状況で
資産調査ですよとかうまくいってますよとか 単純にね言葉だけだとねやっぱ信憑性というのがありませんのでやっぱり数字で示す
ということがねまず第一番に重要じゃないかなと思います まあそういったところね私は意識しているわけですね
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ということで今回はねこちらの方で終了とさせていただきたいと思います いつもですね東方のレイディを聞いただきましてありがとうございます
またですねコメントやいいねもですね頂戴しましてありがとうございます またですね今回の内容がいいなと思われましたら是非ねグッドボタンいただけますと大変ね
発信する側としては嬉しく思いますということでねこちらの方で失礼します ありがとうございました
