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はい、フォーニッツアウトレビュー、大山です。
いつもですね、東方のレビューを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子にのこ孫生の記録ということで収録させていただいております。
はい、今回のね、テーマですけれども、今回のテーマはですね、大事なのは土地のですね、取得価格ですよ、ということでお話したいと思います。
はい、今回の放送なんですけども、前回の放送ですね、売却の有効性と速攻性というタイトルでね、お話ししたんですけど、そちらにですね、
コメントを頂戴しまして、コメントをね、ちょっとね、ご紹介したいと思うんですけど、
日産のですね、オッパマ工場の閉鎖の話がね、現実的になった場合に、近隣の大屋さんに影響が出るかと思うんですが、
ただね、長い目で見ると、その跡地はね、再開発されて活気が戻るかもしれませんが、
売却しようにもね、売却する価格ではね、希望する売却価格では難しい可能性もあると思いますが、
どのようなふうにね、捉えますかということでね、コメントを頂いたんですね。
で、今回はそちらについてね、私の思うところをね、お話しさせて頂きたいと思います。
はい。前回に続きね、不動産の売却についてのお話の中で、今回のようなご質問を頂いたんですね。
で、まずね、取得時点で、よく言われますけどね、例えばその企業の、企業浄化町みたいなところとかね、
あとは大学、私立大学の需要に頼ったような、ちょっと偏ったね、ニーズの物件というのは、私はね、最近は全然そういったものを取得していないんですよね。
で、理由はね、よく言われますけど、企業だとね、そういった例にありますようなね、自動車工場の閉鎖が決まっているとかね、
そういう社会情勢によって全然ね、企業の動向によって全然変わってきたりもしますよね。
で、あと私立大学のキャンパスの移転とかね、少子化に伴って大学自体がね、都心に回帰するとか、
そういう話というのはね、私の住んでます神奈川でもそういうのがありましたし、
あと東北の方でもね、M県なんかではそういうのを聞きますよね。
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あとは北海道なんかでもそういう話って聞きますよね。
もう人口が減ってきて、学生が減ってきている中で私立大学もね、経営って大変だと思うんですけど、
そういった中でね、私立大学の学生に依存したね、そういう物件というのは取得時点ではちょっとね、何があるかわからないのでっていうのがありますよね、正直ね。
これよく言われる話ですよね。
それでですね、基本的にはそういうところをね、そういうエリアとかはちょっと避けた方がいいのかなと、リスクがあるのかなと私個人としては思っています。
あとですね、やっぱりそういった部分の売却でですね、あまり損をしないというかね、
もちろん売却する希望価格で売れれば、それが越したことはありませんけども、
キャッシュローが出ずにですね、売却に依存する。
1と3件なんかでよく聞かれますけどね、売れば何とかなるとかね、売れば儲けが出るっていう言葉を聞いたりしますけど、
それって高く売れるかどうかなんてね、わかんないわけですよね。
物件の立地とかいろんな条件とかね、そういうものでオーナーさんがいくらで取得しているかとかそういうことにもよりますからね。
そういうのがあるので、やっぱりキャッシュローの出ない物件をそもそも買っていくというのは、
よっぽど財務体数が有料な法人さんとかだったらいいかもしれませんが、資産として見ればいいと思います。
残済が減ればということでね、視点であるのかもしれませんが、
基本的に私はキャッシュローの出ない物件はまず買わないんですよね。
というのはやっぱり売れば儲けが出るというのは過程にしか過ぎませんので、
そんなのは確定したことではないので、そういうふうに思います。
あとね、これ今回の趣旨の中でお話したいのが、
これ取得時に全部決まっちゃうんですよね、物件ってね。
私が何を意識しているかというと、絶対負けないというかね、
大損効かないとかそういう見方で考えると、
やっぱり売買時の土地の取得金額にこれ尽きるかなと思っているんですよね。
例えばのお話なんですけれども、中古の一棟アパートを買いますとなったときに、
固定産税の評価額、土地の固定産税評価額がね、
例えば2000万の物件があるとするじゃないですか。
土地の固定産税評価額というのは、だいたい銀行評価の7掛けの数字なんですよね。
ですから、土地建物を含めた売買代金の中で、
土地の価格をですね、例えば2000万であれば7掛けするということになると、
コンマ7で割り戻すとですね、2857万とかという形になるんですよ。
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これがだいたい銀行評価、土地の銀行評価だと思うんですよね。
基本的にはこれ以下で持つということですね。
ですから、土地の固定産税評価額で持てれば、ほぼ負けることはないかなというのはそういうことですね。
3割引きで持っているわけですから、間違いないですね。
なぜこういうことを言うかというと、建物は原価消却を取っていって、
例えば対応年数ぐらいのアパートであれば、4年で消却して母貨1円に建物はなりますよね。
残るのが実際に土地の母貨ということになりますが、銀行評価が先ほどの例でいくと2857万、固定産税の評価額が2000万。
これ土地を2000万ぐらいで持っていると、まず負けることはないですよね。
そういった意味でも、土地の母貨というのは非常に意識していますし、ここを意識することで負けない戦略につながるかと思うんですね。
もちろん、原価消却のスピードを上げていくという部分と、その対応年数過ぎて、おそらく消却期間を終えた後、売却というのを長期冗頭なのか、
5年なのか10年なのか、そういう目線があると思いますが、最終的に土地の母貨が実際に固定産税の評価額ぐらいで持てれば、まず負けることはないですよね。
原価消却のスピードを上げていくんですね。
対応年数を超えている物件であれば、木造であれば、4年のうちに次の収益物件を、おそらく皆さまは買うと思うんですよ。
1棟で終わるという方は少ないと思いますので、どんどん原価消却を先取りして、どんどん取っていくんですね。スピードを高めていくんですね。
そうすることで、外に出ていかないお金と、手元に資金をおけるということにつながるかと思いますので、私ならそういうふうに考えますよね。
少し長くなって、論点が大きく、賃貸の重要な話と、最終的にどういう物件の買い方をするのかということに分かれてしまいましたが、私ならこの2点を考えるかと思います。
ということで、今回はコメントのお返しということですね。
最終的には土地のいくらでも使うということが大事ですというお話をさせていただきました。
いつもですね、トモのレディを聞いただきましてありがとうございます。またですね、コメントいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですし、またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
