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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸系を始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで、
放送をですね、させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビーラー、総合損害保険代理店株式会社KRC、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMPGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢鉢旅、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回のテーマはですね、
購入判断は必ず数字で行いましょうという内容を話したいと思います。
はい、今回の放送ですけれども、
よくね、いろんなところでチラッと聞くのが、
人にね、購入判断、こういう物件買ったらどうなんでしょうという相談されたりとかという機会ってね、
知り合いの方に聞いたりとかね、もしくはコンサルの方に聞いたりとか、
そういう方って結構いらっしゃると思うんですけれども、
買取再販とかは別ですけど、賃貸業で考えた場合ね、
やっぱり印価も得てなんぼということになってくると思うんですね。
よく聞く人にね、聞く人って概要は聞いてもですね、
正直詳細の数字まではね、自分で出してるわけではないので、
その人の方がね、例えば買えばとかね、
これやめたほうがいいとか、そういう判断というのは、
やっぱりね、購入を予定してる希望者の方がしっかり数字を抑えるということが本当に大事なんですよね。
間違ってもですね、その終焉の物件と比べて、相場と比べて、
安いからとか、そういう意味では買っては欲しくないと私は思ってるんですよね。
中にはね、簡単にね、無責任に買えばとか、そんな感じでね、
いう方だってね、いらっしゃるわけですね。
そもそもその方がね、よく数字のことをわかってない場合もね、
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中にはあるかもしれませんしね。
やっぱり収益のシミュレーションをね、きちっと税引き後のキャッシュローマでね、
しっかり数字を抑えて出してみるということですね、まずね。
賃貸業のシミュレーションで言うと、税引き前のキャッシュローですね。
で、これ満倉というのを、家賃収入から空出存とかね。
運営経費ですね、半還費引いて、そこでね、純利益ということで、
それからね、返済のね、管理金を引いて、これが税引き前のキャッシュローということになりますね。
だいたいね、業者さんが出してくるシミュレーションなんて、
だいたいこの税引き前のキャッシュローで終わることがほとんどなんですけども、
ただね、実際にはその、いつもお話してますようにですね、
税引き後のキャッシュローまで出さないと、やっぱり実際の手残りですよね、
税引き後のキャッシュローが把握できないということがありますね。
それにはですね、減価消却費であったり、返済の利息であったりね、
あと税金ですよね。
あとはその元本の返済とかね、
そういうのも全部加味したのが、税引き後のキャッシュローということになりますね。
以前もお話してますように、この税引き後のキャッシュロー、キャッシュローツリーですけども、
これというのはね、物件、各々のね、損益計算書にはなるわけですね。
ですから、やっぱり物件の損益計算書を作るということを考えても、
やっぱりね、これって非常に重要なところなんですよね。
これを把握せずにして、数字で把握せずにね、
こちらの部分を購入するとかしないとかという判断はあり得ないですよね。
ましてやね、銀行さんの目線で考えますと、
購入者の方がね、「いや、これいい物件なんです。」とかってね、
そういった感情的に訴えるようなことをしてもですね、銀行さんは数字で判断しますので、
やっぱりね、数字で判断するところに対して、
数字でやっぱり説明をしなければいけないというのはありますね。
それともう一つの目線ではですね、銀行さんがどこまで融資を出せるかという部分って、
やっぱり銀行のですね、自家評価ですね。物件のですね、自家評価。
それと担保評価を把握するということが非常にね、大事ですよね。
で、物件のですね、自家評価については、
例えばですね、路線化。これ割り戻してね、面積にかけてね、割り戻して。
で、例えば高台地とかになるとね、それに掛け目がね、
1割減とかいう形でね、あったりするわけですね。
で、土地の銀行評価額出しますね。
で、建物については、建物の面積ですよね、のぶいか面積に対して。
建物の構造別のね、建築の再調達の単価ですね。
これに、建物の減価率ですね。
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これ旧定律法でね、だいたいシステムで出されますんで、
国税庁のね、ホームページの中に減価率について一覧表がありますんで、
これ参考にしていただいてね、あのやっぱり減価率を把握して、
実際にじゃあ建物のね、銀行評価を出すということですね。
で、この土地と建物の銀行評価に対して、
例えば銀行によってちょっとね、違いますけど、
ストレスを0.7とかね、0.65とか掛けたものが銀行の単価と言われるものになるわけですね。
ですから、銀行さんに説明するときもですね、銀行の自家評価が何本あって、
で、そのストレス掛けたね、単価が何本あってと、
ここの部分を把握しておかないとですね、
実際に銀行さんの見てる目線が見えてきませんよね。
まあその辺はね、ちょっとしっかり把握してということを考えなきゃいけないですね。
あのやっぱり今お話したところってね、
あのキャッシュローの部分と銀行の自家評価ですね。
まあここの部分っていずれも数字になってきますので、
やっぱり購入判断についてはですね、
まあ立地とかね、いろいろその特性とかあるとは思いますけど、
最終的にやっぱり判断というのはですね、
その数字に土俵に乗っかったものしか購入してはいけないと私は思っているんですね。
まあですから、誰かに相談するとしてもですね、
まあ結構その相談された方はそこまで数字しっかり把握しているわけではないと思いますので、
やっぱりね、この辺はしっかり自分で数字を出して把握して、
で銀行さんにどういう融資の脱進をするのかというところまでね、
しっかり抑える必要がありますよね。
買ってすぐ転売するとかね、それで利益を得るとか、
まあそういうものではありませんので、
毎月毎月の家賃からね、インカムを得てというね、
ビジネスモデルになりますので、そういう部分はね、しっかり抑えたいと思うんですね。
あとあのその先ほどね、キャッシュローツリーのところでね、
ちょっとあのお話し忘れましたけども、
当然あの原価消却っていう、あの税引き用のキャッシュローを出す際にですね、
原価消却の話をちょっとしましたけれども、
まあ消却期間と消却後でもね、
税引き用のキャッシュローというのは変わってきますので、
まあそこの部分の数字もね、しっかり抑える必要がありますよね。
まあ結局あの銀行さんも融資するにあたって、
すべて数字でね、判断されますので、
まあそこの部分を忘れてはいけませんよね。
ですからあの感情的な部分でね、この物件はいい物件だと思ってね、
飛びつかないように、やっぱりしっかり数字で買う、買わない、
そういう選択をね、すべきですよね。
でちょっとね、感情がこう入ってしまうと、
どうしても買う方向に意識は向きますので、
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まあそうした場合にね、本当にこれ買っていい物件なのかどうかっていうのは、
やっぱり数字でね、判断すべきだと私は思うんですよね。
ということで、今回ですね、物件の購入基準は、購入判断はですね、
しっかり数字で行いましょうというお話をね、させていただきました。
いつもですね、東野レディを聞いただきまして、ありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しまして、ありがとうございました。
またですね、今回の内容がですね、いいなと思われましたら、
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それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
