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はい、フォーニッツ オヤマ レイディオ、オヤマです。
いつもですね、東方のレイディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回ですけれども、
賃貸経営のですね、肝ということで、
今回はですね、購入判断、
こちらについてですね、お話ししたいと思います。
はい、えっとですね、
今回の内容になりますけれども、
不動産賃貸業をね、やられている皆様ですね、
私のラジオを聞いていただいている皆様は、
不動産をね、やられている方、またはね、
これから始めたいという方が多いかと思うんですけど、
今回はですね、その購入判断という部分につきまして、
私の思うところをね、お話ししたいと思います。
購入判断というとね、
いろいろ不動産を評価する指標ってあると思うんですよね。
例えば、その投資機関の全体を見て、
IRRとか、いろんな指標がありますよね。
例えば、税引き業のキャッシュ料を出すとか、
銀行評価額を出すとか、
あといろんな指標があったりするわけですけど、
それでですね、その指標は何を使うかというのはね、
それぞれの判断でね、なるかと思うんですけど、
私なんかはね、今はね、税引き業のキャッシュ料ですよね。
これ、銀行さんの方が見るね、
創意計算書とか、そういうので税引き業の利益、
そこまでがね、創意計算書になりますけど、
管理会計で見たときに、
税引き業のキャッシュ料、年間どんだけキャッシュ料が出てくるんだと、
その物件から上がりが出てくるんだと、
そういう見方になったりするわけですね。
そういう部分で、じゃあ何年でいくら積み上がってと、
そういう見せ方を教えたりするわけですけど、
あとはね、銀行評価に関しては物件の担保の部分ですよね。
そちらで、じゃあ銀行さんから見たときに、
このね、保有物件、あと取得しようとしている物件が、
じゃあ何本の評価があるのよと、
そういう部分を意識しているというようなことでね、
私はこの2点を重要視しているんですけど、
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資本についてはね、人それぞれに見方というかね、
考え方ってあるかと思いますので、まあいいんですけど、
よくね、不動産を買おうと考えた場合に、
特に私も初期の頃はですね、
よく言いますけど、解体病的なね、
そういう形に自分がね、ハマったなというのは、
すごい今でもね、反省してたりするんですね。
で、最初1等目、2等目とかって買っていくと、
徐々にですね、規模を大きくしたりとか、
家賃収入を大きくしたりとかっていうことで、
まあそういう解体病的なね、
気持ちにいつの間にかハマっているというようなところがね、
ありましたよね。
で、そうしますとですね、
感情論で判断すると、
例えば物件のね、割と新築の物件とか、
新しい築朝の綺麗な物件とかを、
顔がいいからね、あの顔とか、
そういう感情的な部分が入ってくると、
後々ね、取得した後に運営してみると、
意外とやっぱり自分の想定した数字が上がってこないとか、
まあそういう部分でね、
後々ちょっと後悔するじゃないですけどね、
そういう部分があったりとか、
自分なんかは経験上ね、そういうのがありました。
ですから、購入判断としては、
やはりね、感情的な部分よりも、
やっぱり数字で判断するという部分をね、
非常に今は大事にしています。
もちろんね、物件に対する思い入れとかですね、
いろんな苦労した物件であれば、
それだけ思い入れも強くなって、
その物件に対する愛着とかそういうものもね、
大きくなってくるというのは、
非常に私もそこは分かるんですけど、
やはりね、事業として考えた場合に、
やはり数字でね、考えるということが大事かと思います。
例えば、不動産を購入する時点で、
今現状売り出しの価格、オーナーチェンジの物件で、
賃料自体はね、そこまで高くないんだけど、
今後ね、リノベーションとかすれば、
その立地が良くてね、家賃を高く取れるとか、
そういう部分とかね、そういうのを見込めて、
想定できる部分でね、自分で改善できる部分とか、
収益を上げることができるとか、
そういう部分が見込めるのであれば、
それはね、購入の判断としてはありだと、
私も思います。
そこもやっぱり数字で判断するという部分になりますよね。
ということで、今はね、
やっぱり私なんかは、
やっぱり数字でまずは判断するという部分ですね。
で、その中で自分のね、やり方、
工夫の仕方で収益性を上げれるとか、
改善できる部分があるとか、
そういう中でね、考えていくと、
よろしいんじゃないかなというふうには思っております。
はい、今回はですね、
少しね、ちょっとアバウトな話ではありますけれども、
要は趣旨としては、
不動産を購入する時点では、
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数字でね、判断した方がいいですよということですね。
感情だけで走ってしまうとね、
後々ちょっと後悔するとか、
そういう部分が出てくるんじゃないかなと、
そういうことでね、お話の方をさせていただきました。
いつもですね、東方のレイディをお聞きいただきまして、
ありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。
ありがとうございました。
