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はい、フォーニッツのラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ
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クスワトオトさんを応援するNPO法人ホットファーザー カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ
石川県金沢市の宿泊施設金沢鉢旅 以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、不動産の収得をする際の
指標、目線ですね。こちらについて、今回はお話ししたいと思います。
今回のテーマは、不動産購入時の指標とか、そういった部分について、今回取り上げてお話ししたいと思います。
この不動産に関する取得に関する指標って、皆さんどのように判断されてますかね?
当然、収益のシミュレーションとか、そういうのもされるでしょうし、もしかしたら物件の持っている
自家評価ですよね。もしくは担保。これも見られている方もいるでしょうし、
いろんな指標があるんじゃないかなと思いますよね。 今回は、私がどういう部分を見て、物件の購入の判断をしているかということで、お話ししたいと思います。
一般的には、収益物件につきましては、表面利回りとかということで、ざっくり
購入の初期には、投票に乗るのか、乗らないのか、そういった目線で判断される方も非常に多いかと思いますけど、
私が基本と考えている部分につきましては、まずは、
税引き後のキャッシュロー、収益のシミュレーションの方をします。 そちらに関しては、自身の借り入れの条件とか、有識感とか、
金利とか、もろもろ含めて、そういうものを考えます。当然、そこには、税引き後のキャッシュローですから、税金を勘案するという部分と、
原価消費額も勘案しなきゃいけないということですよね。 そこをまず一つ見ます。
あと、私は以前の放送の中でもお話したことがあったと思うんですけど、
担保の出ない物件を、バートローンとかで
融資がつくからということで購入して、その先で融資がつかなくなった経験があるものですから、
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担保の部分については、非常に厳しく見るようにしております。 極力、
担保が大きく割れないような形、例えば自分が持っている自己資金であったり、融資産、それと勘案して、どういった感じかということをバランスを見ながら、
検討しているということですね。 あと、そこにちょっと付随するような形になるんですけど、
最近では、 土地の評価を非常に意識しております。
私は新築をやっていませんので、中古の物件とかをやっているわけですけども、 以前は購買とかで取得した物件って、路線化がないような非線引きのエリアとか、
そういうものを、広い土地のもので、ただ、土地の価格は非常に低いものだったりとか、そういうものが多かったわけですけども、
最近では、ある程度、地方都市でも立地にこだわって取得しています。 その中では、土地の担保という部分を非常に意識していまして、
古い木造であったり、軽鉄の物件を取得しましたら、最終的に原価消却が終わりましたら、土地の傍価、
例えば、固定資産税の評価額、例えば土地とか、あと土地の銀行評価に対して、
いわゆる資産長官に見えるような、そういう部分を意識しながら取得していますね。 そういったことで、いろんな指標がありますよね。
皆さんそれぞれにあるかと思うんですけども、自身の基準というものを、ある程度、しっかりしたもの、ぶれないものを持ってないと、
やっぱり、まあいいかとか、融資がつくかとか、そういうことで買っていると、
ぶれてしまうということですね。気がついた時には、物件を処分したいと思っても、実はね、
担保料金が出てなくて、次の買い主さんが、融資がつきにくいために売却がなかなかできないとか、
困った時に処分する時に、何ともならないとか、そういうことも可能性としては無きにしもあらずですよね。
現在の指標は、不動産高いと言われてますけどね。特にそういう売価に対して担保評価があまり伸びない物件というのが、
当然物件高ければ、そういうこともあり得るかと思いますよね。 そういうことを勘案しても、やっぱり収支のキャッシュローですね。
キャッシュローのシミュレーション、それと、銀行から見た時の時価評価が大きく割れてないような、そういう買い方をね、ちょっと意識しながら、
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当然自身のね、自己資金であったり、融資さん、そこも考えながらバランスを取りながらやっていくのがね、一番ね、
継続的に事業を継続していく上でも、融資をしていただくという目線でも必要じゃないかなというふうに思いますよね。
ということで今回はね、不動産の購入のですね、目線、指標とかね、そういった部分について私なりの考えをね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。 またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
今回のね、内容がいいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変ね、はぐみとなります。
ということでね、今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。