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はい、フォーニッツ山レディオ、大山です。
いつもですね、東北のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回のテーマはですね、
収益不動産をですね、表面利回りだけで買っては危ないですよ、という話をしたいと思います。
はい、今回のテーマですね、これは私も初期の頃ってね、
そのエリアの相場をちょっと見てですね、利回りが良ければ買うみたいな、
そういう買い方を一番初期の頃ってやっぱりしたんですよね。
ところが、という話なんですね。
これってね、表面利回りだけ見て買って…
そういう部分についてですね、お話ししますと、まず買い方によりますよね。
表面利回りは、例えば10%あるとか、そういうのでも、
例えば借り入れがあるのかないのか、これでも全然変わってきますよね。
で、仮にですね、返済比率50%で物件を取得したとしますよね。
で、税引き前のキャッシュローというのは、だいたい家賃年収のね、
25%が税引き前のキャッシュローだと思います。返済比率50%の場合はですね。
ところが借り入れがなければ、税引き前で言えば、
家賃のね、7割5分、75%がキャッシュローということが一つ言えると思うんですね。
で、やっぱりここの部分って非常に大きくて、借り入れがあるなし、これ非常に大きいですね。
その中でも、あと、普段私がいつもお話しているのが、
税引き後のキャッシュローを必ず出しましょうということをお話しているわけですけども、
その理由というのはですね、必ず、税引き前のキャッシュローですと、
元利金の返済は加味されますけれども、利息であったり元本の返済、
ここの部分の計算をね、きちっと税引き後でないと把握することができないわけですね。
もちろん借り方もあります。少し前の放送の中で、
元利金等で借りるのか、元金均等で借りるのかと、
この辺のメリットデメリットについてもお話ししましたように、
例えば、税引き前の元利金は返済というのは、
元利金等であれば、同額を毎月毎月返済することになりますけれども、
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これが元金均等になりますと、徐々に減ってくるわけですね。
そういったところもあります。
あと、税引き後のキャッシュローを把握するというところで言うと、
当然ね、元金均等で借りていれば、利息はだんだん減ってくるわけですね。
ですからキャッシュローが良くなってきますよね。
逆に、元利金等だとね、
こちらの方は徐々にキャッシュローは苦しくなってくるわけですね。
というのも、やっぱり利益が出ちゃうわけですね。
元本の返済が進まないということになってきます。
そういうところを考えると、
しっかり税引き後のキャッシュローを把握したいところですね。
その中では、原価消費額なんかも絡んできますので、
やっぱりね、表面利回りだけでは安易に買う買わないの判断というのは、
特に今のこういう高い指標を考えますと、
やっぱりよくよくね、しっかりシミュレーションをした上で、
買う買わないの判断をされた方がいいと思いますね。
今ね、お話しした税引き後のキャッシュローを出しましょうということは、
各物件のですね、損益計算書を計算することと同じなんですよね。
損益計算書で税引き後の利益を出して、
それにですね、元本の返済、あと原価消費額を加味したものが
税引き後のキャッシュローというふうになってきますので、
やっぱりいつもお話してますようにね、
この税引き後のキャッシュローを把握するということが非常に重要なんですよね。
よくね、銀行さんの格付けの中で言われているね、
キャッシュロー額というのは、営業利益と原価消費額ですよね。
ここの部分の数字だって、営業利益とね、各物件の上がってくる営業利益、
それプラス原価消費額、この辺の数字を自身で把握するということも非常に重要になってきますし、
やっぱり投資ではなくて、やっぱり経営者としてね、
しっかりやっぱり数字で事業として把握するということはね、
やっぱり忘れてはいけないんじゃないかなと思いますね。
まあそういったところで、単純に表面利回りだけで買うか買わないの判断というのは、
まあやっぱりね、ちょっとね、数字をしっかり把握するという意味では、
やっぱりね、それだけに頼ってはいけないと思いますし、
やっぱり経営者意識を持ってですね、事業として、
創意計算書とかね、美術を意識しながらやっぱり進めていくということも大事だと思いますね。
まあその創意計算書の中では、その物件からいくらの利益が出て、
実際にその物件を買うことでいくらの税金が発生するのかと税率とか考えてね、
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まあそういうところを把握するのも重要ですし、
ただ買えばいいよというものでもないということなんですね。
まあやっぱり数字でね、しっかり把握するということは重要ではないかなというふうに感じたりしますね。
ということで、今回はですね、表面利回りだけで買うかはないのね、
判断をしないことということでお話しさせていただきました。
いつもですね、トモのレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コミュニティにもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、
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それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
