00:08
はい、本日はラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで、収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスバリゾートのサンセットピーラー、総合損害保険代理店株式会社KRC、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、子育てお父さんを応援するNPO法人ゴッドファーザー、
カスタムゴルフクラブ一等おごりのMPGスタジオ、石川県金沢市の宿泊施設金沢鉢旅、
以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、今回のテーマはですね、
一番難しいのは〇〇という話をしたいと思います。
はい、タイトルをね、そのようにしようかなと思っているんですけど、
これはちょっとね、他のスタンドFM配信されている方の放送をちょっと聞いてまして、
ふとね、私がちょっと思ったことを今回お話したいと思うんですね。
今回のタイトルの中で、結論先に言いますと、不動産の賃貸業とかをね、考えた場合に、
一番難しい判断って何かというと、やっぱり損切りをするということだと思うんですよね。
損切りとまでいかなくとも、やっぱり撤退とかね、見送るとか、
ちょっとあまり前向きじゃない判断というのは、なかなか人間って難しいですよね。
ただ、ここの判断ができるできないって非常に私は大きいと思っているんですよね。
不動産の賃貸業を行う方ってね、基本的には借入を使いながら、不動産を増やしていきながら得られるね。
税引き用のキャッシュローとか手取りを大きくしてということをね、皆さん考えられるかと思うんですよね。
私も当然そのような形で考えるわけですけど、どうしてもね、
普段私のこちらのStandFMでお話している内容の中では、
売り上げとですね、利益とキャッシュローって必ずしも比例するものではないですよという話をね、
よくさせていただいているんですけども、分かりやすくね、売り上げを大きくしようと思ったら、
個数を追うとか規模を追うとか、そういうことに走りがちですよね。
03:04
私もサラリーマンの兼業親の時にはね、もう単純にそこしか見てなかったというか、そういう感じでしたよね。
今はもちろん違うわけですけどね。
どうしても売り上げ規模とか個数とか追い出すと、結構買うことに一生懸命になっちゃうんですね。
そうすると、もしかしたら後から振り返るとね、この物件買わなくてもよかった物件じゃないかなとかね。
あと、いろいろ複数物件を取得してくると、並べて見てみると、キャッシュロー、この物件あんまり良くないなとか、
意外と手元にお金が残らないなとか、担保評価が出ないなとか、
そういう物件っていくつか出てくるわけですよね。
そういった時に損切りとか撤退するとか、そういう判断って非常に大事になってくると思うんですよね。
要は儲からない物件、儲からない事業をずっとせっかく買ったんだからって思ってるというのは、逆にマイナスになっちゃいますよね。
いつもお話してますように、不動産の賃貸業って、どうしても借り入れが大きくなる傾向にある、そういう事業でもありますよね、業態ね。
ですから、あまり良くない物件を融資を使って買ったりすると、創始さんばかり膨れてね、
大してキャッシュローも得られないとか、もしくは担保評価が出てない物件だったら、それが足枷になってということもあり得るわけですよね。
その時に潔く売却するとか、下手すりゃ一番悪い状態だと損切りするとか、ワンルームマンションとか区分なんか買ったりした時は、もう潔く損切りした方がいいと思いますけど、
そういう判断ができるかできないかというのが非常に大事なんですよね。
よく私は不動産の賃貸業は事業ですよという話をしてますけど、事業をやっていく中では会社経営とか法人経営を考えると、
一番大事なのは損切りとかオフバランスとか、そういった事業を撤退する判断が一番大事だと思います。
これができないと、ただやみくもにやればいいという話ではないですよね。
その判断ができないと、結局法人の成長とか発展を鈍らせてしまうわけですよね。
そういう部分もぜひ考えていただきたいですよね。
ですから、賃貸業は経営なんですよということはそういうことになってくるわけですね。
もちろん私もずっとやってきている中で、当然不動産を増やしたいという欲に駆られて、
いわゆる解体病が発症して、そういう状況で購入してしまった物件なんかもあるわけですね。
私の場合には、一番あまり良くない物なんかでは、
一投目が買った値段3年持たずに買った値段より安く売却して、
06:06
一番最初の物件で私損切りしているんですけど、やっぱりそういう判断ってなかなかできなくて、
ただそれを持っていても結局キャッシュローはあまり生まないし、そういった状況でよろしくないわけですね。
あと買い進めていった中でもやっぱりそういう解体病になって、
無理して買ったような物件というのを続けて、
売却する時には買った値段より若干安く売って、
トータル5年間いただいた家賃があるので若干はプラスになっているけどという物件もあるわけですけど、
なかなかこの判断ってできるできないというのは難しいですよね。
何を基準にというと、客付けしづらいとか銀行評価、銀行の続いて優秀をしていただくためには
足利せになるような物件というのは早々に私は処分した方がいいと思います。
補足になりますけれども、今損切りできるものは損切りをそういった形で難しい判断ではありますけど
それを検討した方がいいという話をさせていただいたんですけれども、
実はもっと最悪の場合には損切りもできないそういう場合だってあるわけですね。
不動産で言えば売るに売れないそういう場合だってあるわけですね。
これは私の事例になるんですけど、
所有者不明の土地が一部私が持っている物件の中に敷地になりまして、
私はノンバンクで購入したんですが、
今となってはその物件に有してくれる金融感染というのはないわけですね。
ということは持ち続けるしかないと。
あるタイミングで一括返済をしようかなと思ってますけど、
そういう場合だって中にはあるわけですよね。
ですから損切りできればまだいいですけども、
損切りすらできないこともあるということは一つ覚えていただいた方がよろしいのかなとも思ったりします。
ということでですね、今回の放送は不動産の賃貸業ってね、
大体皆さん前向きに取得する方向で考えることが多いんですけども、
なかなか自分が苦労して取得した物件とかっていうのは損切りとかね、
撤退するとかそういうことを考えることって、
事業の撤退というのはなかなか判断が難しいんですけども、
やっぱり法人の成長を考えるとその判断というのは必要にもなってきますし、
もっと言えばね、そういう撤退しないで済むような物件をね、
購入時点からちゃんと選別するということは大事ですよね。
ですからいつもお話しているようにね、何でも買えればいいよとか、
融資がつくから買いましたとか、そういった部分の判断は、
09:03
必ずしも正解ではないんじゃないかなと。
これはね、私の経験上、今回お話した内容とかもね、
踏まえてそのように感じますよね。
買えることが全てでもありませんし、融資がつくから全てでもありませんし、
いろんな判断をね、購入時点からやっぱりできるということも大事ですし、
もしそういう物件をいくつか取得していった中で、
これはちょっとイマイチだなというものがあったら、
まあ潔くね、そういう法人の成長を考えても撤退するということもね、
損切りするということも一つの選択だと思いますので、
まあその辺もね、考慮しながらやられていくと、
まあよろしいのかなと思ったりしますね。
いつもですね、友のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、
ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですし、励みともなります。
それではね、今回はこちらの方で失礼いたします。ありがとうございました。
