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はい、フォーニッチャーのradio、大山です。
いつもですね、当のradioを聴いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録として収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店株式会社KRC、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
小須田堂々さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の市学設金沢地帯、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、テーマなんですけども、今回のテーマはですね、
木造木建て、意外といいですよ、という話をね、させていただきたいと思います。
はい、今回のね、テーマなんですけど、先日ね、契約決済した木建てなんですけどね、
某県庁所在地の場所のいいところにね、取得させていただいたんですね。
で、これ管理会社の社長さんから購入させていただいたんですけど、
最近のですね、私の木建てとかのね、物件、木建てに限らずアパートもそうなんですけども、
結構立地にね、かなり意識を向けてまして、
要はですね、土地の評価が出る物件ですね。
で、1都3県とかでは私買わないので、地方になりますけどね、
県庁所在地であったり、政令指定都市であったり、中核都市とか、
そういう中で、割と立地が良くて、土地の評価が出る物件をね、中心に最近は買ってるんですね。
ですから、本当に超小利回りみたいな物件のね、
物は最近ちょっと買ってませんけど、そういう目線で購入してるんですね。
今回購入した木建てなんかも、利回りに直すと14.5とかぐらいなんですけどね。
で、だいたい税引き後のキャッシュ料で65万ぐらいなんですよ。
で、キャッシュでね、購入してますのでっていうのを考えるとですね、
前にも話しましたけどね、私が所有している東京とかにありますね。
一等物のRCの木建とかって、地区20年の9%でね、利回り9%で取得しましたけど、
キャッシュ料にするとね、75万とか、年間のね、税引き後のキャッシュ料で75万とか、
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まあそれぐらいなんですね。
で、かたやね、その担保の方っていうのは、その実際の評価に対してね、
借りりがくのが大きいので、言えばあまりBS的にはあまり良くないわけですよね。
それとですね、資金効率という面で見ても、木建ての方は現金で取得してますので、
で、そのマンションについては、自己資金1割プラス処刑費って考えるとね、
まあその木建てを購入する価格よりも結構現金を突っ込んでたという形でね、
取得しているんですよね。
ということはまあ木建ての方がね、出ていっているお金が少ないということもね、
一つ言えますけどね。
で、まあ逆にキャッシュ料はまあさほど変わんないと、
逆にね、5000万の物件を買うために大きな借りりをね、やって購入しているわけですから、
明らかにね、BS的に考えてもね、銀行評価を考えても、木建て現金買いの方がね、
いいわけですよね。
で、ましてや原価消費額があったらね、土地のね、母貨。
まあこれがね、評価以下で持っていれば、
まあさらにね、金融機関さんからは、いわゆる資産超過と母貨資産と含み入りがあると、
そういう見方になりますんでね。
まあこういう買い方していった方がね、結局継続的に銀行融資もね、受けれるでしょうし、
やっぱバランスシートもね、非常にいいですよね。
相差は大きくなりませんしね。
そういう目線でこう、不動産のね、賃貸業を進められるとね、
継続的な事業性の融資にもつながるかと思いますので、
まあこういう買い方がいいのかなというふうに私なんかは思いますけどね。
数や売り上げとか、そういったところにばかり執着ね、
そっちの方がパッと見がね、すごいのかなと思うんですけど、
中身をよくよく精査するとですね、
まあ今、今回お話しているようなところがあるわけですね。
RCの物件なんかは、大きい割に得られるキャッシュロー利益率はそんなに高くないですからね。
その割に相差が大きくなりますから、
結局、自己承認率とかですね、債務償還年数とかっていうね、
数字もね、悪くなるわけですよね。
やっぱりその辺もね、意識しながら不動産の取得を考えた方がね、
私はいいと思うんですよね。
まあ、ということですね。
まあ私の考えをちょっとお話しさせていただきましたけども、
意外とね、木造こだてっていいですよっていう話をね、今回ね、させていただきました。
いつもですね、東野レディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントや意見もですね、頂戴しましてありがとうございます。
また、今回の内容がですね、いいなと思われましたら、
ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。
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ありがとうございました。
