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はい、こんにちはradio、おやまです。
いつもですね、東方のradioをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業承継をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一等おごりのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢鉢旅、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回はですね、
賃貸系のですね、勝利の方程式ということでお話ししたいと思います。
はい、昔ね、ジャイアンツの長嶋監督がね、
よく勝利の方程式とかっていう言葉を使われていることがありましたけども、
今回は私がですね、考えるね、不動産の賃貸業における勝利の方程式というかね、
必ず勝てる、そういった部分についてお話ししたいなと思いますね。
はい、今回のテーマですね、不動産の賃貸業って、
普段私のこちらのスタンドFMではね、よく原価消却のお話とかさせていただいてるんですね。
で、より少ない資産で多くを稼ぐということを考えたときには、
原価消却っていう目線ってね、非常にね、原価消却を意識するということは非常に大事だと思うんですね。
それがキャッシュロー経営につながるということで、毎回お話をさせていただいてるんですけども、
もっと言うとですね、これも結論を先にお話ししますと、
いかにですね、そこそこ価値のある土地、これを評価額以下で持つか、
これでね、もう価値が確定するんじゃないかなと、私はね、そういうふうに思ってます。
要はですね、土地の価値をですね、土地の価値以下で持てるか持ち続けられるか、
そういったね、事業であるというのが不動産の賃貸業でもあるのかなというふうに思いますよね。
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当然、売買で利益を抜いてとか、利益を得てとか、そういう考えではなくてですね、
不動産を持ち続けるということで考えますと、やっぱり評価以下で土地を持つ。
これがね、一番重要なのかなと思いますね。
そう考えるとですね、最悪ね、その他の物件とか、他の事業をやられている方とかで、
仮にうまくいかなくなってきて、ちょっと苦しい状況になったとしても、
それ以下の評価以下で持っていればね、建物って原価消却取っていくと最後ね、
僕は1円になりますので価値がなくなりますので、
売却とかね、そういうことも視野に入れてもね、苦しい状況になったとしても、
その評価以下で持っていれば売却の方ができますしね、というのがありますよね。
ですから、いかに土地を安く持つ、そういった事業というのが、
私の不動産の賃貸業の究極というかね、本当にシンプルに言ったときの考え方ですね。
もちろんね、キャッシュフローを得るということもそうなんですけども、
評価以下でね、土地をね、僕は持っていますと、銀行さんからの評価がね、いいわけですね。
いわゆる資産超過という見方になりますので、
いわゆるね、この含み益というか、そういう部分が母外資産ということで銀行さんからもね、見られるわけですね。
こういう部分を意識して取得していきますと、
実質ね、ずっと資産超過をどんどんどんどん積み上げていくと、
いずれね、それが積もり積もって大きく資産超過という形になりますよね。
ですから、1都3県とかで結構場所のいいところでね、
大地主さんとかが持たれているね、周期物件とかそういうものってありますけれども、
私の長男もね、賃貸の営業マンやってまして、結構オーナーさんのところに鍵を借りたりとか、
そういうことをするときに、その物件を見てですね、場所もすごいいいわけですね。
で、なぜその地主さんがね、やっぱり強いのかというと、
やっぱり最終的に地主さんが強いのはそういういい場所とかね、
価値のあるものを相続されたりとか、そういうことでですね、安く持たれているわけですね。
ですからやっぱり、私も一代で賃貸業をやってますけども、
絶対にちょっと勝てないのがやっぱり地主さんじゃないかなと、
そういう場所にね、土地をお持ちの地主さんにはね、やっぱり勝ち目がないんですよね。
ただね、一代でやってる私とか、ほとんどの賃貸業をやられてる方は、
やっぱり持たざる者がね、やっていくためには、
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いかに原価消費額をね、スピードを上げていくかということと、
やっぱりその土地の価値以下で、土地をね、僕は持っているということにね、
そこの2点になるのかなというふうに考えますよね。
ですから都心とかね、1都3県とかの場所のいいところで始めようというと、
さらに今の県業屋さんとかになると、なかなかやっぱり今のこのご時世、
市境とかを考えても非常に難しいですし、
おそらくね、1都2都買って終わってしまうとか、そういうこともあり得ますよね。
ですから私普段ね、言ってるんですけど、地方のですね、県庁所在地とか中核都市とか、
そういったところで始めるのがね、一択かなということでお話してるのはそういう部分なんですよね。
まああの都心とかね、1都3県でそういった不動産を買おうと思うと結構ね、
頭菌とかもガッツリ入れて、入れないと逆に評価、評価にまで満たないということになってきますので、
銀行さんの目線にしてもね、やっぱり1都3県はやっぱり資産化というかね、
やっぱりあの原油菌とか事故症の熱い方とか、そういう方がね、考えるべきところであって、
さざるものがやるところではないというのは私のね、ずっと感じているところでもありますよね。
ということで、今回はですね、賃貸業の勝利の方程式ということでね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東野レディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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それではね、今回はこちらの方で失礼いたします。ありがとうございました。
