00:08
はい、フォーニッツアワーレディオ、大山です。
いつもですね、友のレディを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来独立を目指して、賃貸業を進めていこうと考える方。
あとはですね、将来事業承継を行う予定の、2人の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、今回の放送なんですけどね、取得を検討する物件でですね、実はこういう物件が一番おいしいという話をしたいと思います。
少し前の放送でね、私の今の購入目線ということで検討するような物件のお話をしたんですけど、
その際には充鉄でね、蓄30年ぐらいでファミリーの物件、利回りはね、キャッシュローが回る部分ということで、
自己資金どんだけ入れるかとか、そういう部分で考えますけど、シミュレーションした上、検討するということになりますけど、
ざっくりそういうスペックのものを検討するかなということでお話したんですけど、
もっと言うとですね、今私が購入する際に結構意識しているのが、大掛かりに直さなきゃいけない物件とかね、
そういうものがやっぱり一番おいしいんじゃないかなと考えているわけですね。
ピカピカのね、いろいろ整備されている物件というのは、割高で利回りなんかも当然低いわけですよね。
かたやですね、割安に取得できる物件というのは大体手入れが行き届いていなくて、
取得後に大規模修繕するとか、設備導入するとか、客付けしたりとか、
入居者さんに喜んでいただくためにはそういうものが必要だったりしますよね。
前者と後者どっちがいいかというと、圧倒的に私は後者だと思っているんですよね。
ある意味、痛みが激しかったり、古かったりね、
そういう物件というのは全オーナーさんがあまりお金をかけれない状況であったり、あまりかけたくないとかね、
そういう発想でやられている物件もね、運営されている物件も結構あるかと思いますけど、
03:02
そういうのを割安に取得できるのであれば、私は非常においしいなと思っていますね。
例えば5,000万円の価値のあるものを、そういった形で手入れされていなくて、
3,000万円で取得できるならば、実際に土地や建物の評価ということで考えると、
土地を実際の評価以下で持てる可能性というのが非常に高いわけですね。
その上、私の方で大規模修繕とか修繕をかけて、
そこについては修繕費、または資産計上をして原価証却を取ることができるということになってきますので、
いずれも費用として計上することができるわけですね。
そういうことが分かっていると、結局費用計上できる、または原価証却を取れるということは、
最終的に5か1円とかそういうことになって、ほぼ価値はゼロになるということになりますね。
ということは、相差をぎゅっと小さくできるわけですね。
普段お話してますように、相差をコンパクトにして、より収益性を上げて、
ROAとかそういう部分を私は意識しているわけですけど、
原価証却を積極的に取っていくという話をしているのはそういう部分ですよね。
こういう部分を意識すると、取得する目線というのも違うものが見えてきたり、そういうことがあるかと思いますよね。
ですから、私が以前取得した2倍客の物件なんかというのは、
旗から見ると屋根から浪水していて、中が空爆を受けたようにかびて、
全部、中はスケルトンに一回して直したりしてますけど、
こういう物件というのが私から見ると非常においしいわけですよね。
そんな感じで、相差を小さく持つためにも、
修繕費であったり、原価証却をどんどん取っていくと、
そういうことを意識しながらやってますね。
こういうのが一番おいしいなというのが、私の考えるところですね。
ですから、いかに価値のある土地を安く持つ、
ここを意識しているということになってきますかね。
ということで、今回の講座はこちらで終了とさせていただきます。
いつも東雲のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
また、コメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
また、今回の内容がいいなと思われましたら、
ぜひグッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
また励みともなります。
06:00
それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。