00:07
はい。こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい。こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい。今回のね、テーマになりますけど、今回のテーマはですね、健全な財務体質にしていくためにね、私が強く意識していることということで、今回ね、お話したいと思います。
はい。えっと、今回のテーマですね。
普段ね、こちらのですね、ラディオでは、よりコンパクトな創始さんでね、より収益性を上げてということで、キャッシュロー経営という内容でね、お話しさせていただいておりますけれども、
その中でちょっと強くね、どういうところを意識しているかということで、今回ね、お話ししたいと思います。
まずですね、取得する物件についてなんですけども、私もですね、始めた当初というのは、融資が出やすいからとかということで、結構RCの物件をね、取得していました。
でもね、ここ最近はほとんどがですね、木造とか、もしくは軽量鉄骨とかね、
そういった対応年数の短いものの対応年数に近いものとかですね、そういった物件をね、主に取得しています。
で、そういった対応年数に近いということは、原化焼却のスピードが速いということですよね。
そこの部分を強く意識しているんですよね。
で、なぜRCじゃないのかということでお話ししますと、やっぱりRCの物件ってね、物件自体も同じような収益性がキャッシュローLにしても、
軽鉄とか木造よりもね、はるかにね、2倍、3倍という形で金額的には大きくなりますので、
そういう物件でね、賃貸業を進めていこうとすると、必然的に総資産が大きくなるわけですよね。
で、総資産が大きくなれば、おそらくね、賃貸業をやっていく中では借入れも大きくなりますので、
まあ、必然的にね、総資産が大きいということは、自己資本比率とかも下がってくるわけですね。金融機関の評価もね。
それともう一つですね、借入れ額が大きくなるということは、エラルキャッシュローが木造とRCとですね、もし変わらないとしたら、
03:04
結局ですね、債務償還年数なんかも、結局借入れ額が大きいRCの方が不利ということになりますよね。
まあ、それだけスコアが悪くなるということなんですね。ですから木造とか軽鉄を、最近はね、取得しているという形ですね。
で、まあよくね、RCの物件って担保評価が出たりとか、まあそういうことで、融資の面でね、有利なのかなということで、
まあそういった物件をね、取得される方が多いような気がしますけど、
まあ私も始めた当初はね、まあよく高速不動産投資とかつって、流行ってましたけど、
まあそういう目線でね、買い進めたという経緯はありますけど、
今ね、会計的なところとか財務諸表のことを考えると、今お話したようなね、
まあ木造軽鉄の方が収益性も高く、創出産もコンパクトに、
で、そうすると自然的に自己消費率が高くなったりとか、債務償還年数とかね、銀行の格付けに有利に働くわけですよね。
まあそういったところを私自身はね、今はね、強く意識してますね。
でまあ、その中ではね、木造とか軽鉄、特に中高財産に近い物件ですと、
まあ融資の面をね、結構心配されてというかね、なかなか融資がつきづらいんじゃないかと、
まあそういうお話も聞いたりもしますけれども、
まあ実際ですね、そういう地区売るのですね、木造とか軽鉄の物件って、
銀行評価を考えますとですね、ほぼ土地しかないわけですよね。
建物の価値というのはほぼね、ゼロに限りなく近いという形になりますので、
やっぱりね、購入する予定の物件というのも土地の評価ですよね。
まあ路線化であったり、小鉄産材の評価額が、その売買価格に対して結構ね、出る、そういう物件を購入しているということになりますね。
そういったところが私がちょっと強く意識しているところですね。
一時期はね、超交流周りの再生物件とかもやってましたけど、
最近はね、そこまでびっくりするような表面利周りの物件は購入していませんし、
どちらかというとね、そういう担保評価の部分を非常に意識しているわけですね。
土地の評価が出るから銀行融資がつくと、そういう目線でやってます。
ですから、対応年数が近いということで、基本的に事業性の融資、プロパーで融資を引く場合には、
15年でね、融資期間をね、だいたい組むことが多いかと思いますので、逆算してね。
そうすると、だいたいキャッシュローって、キャッシュローがある程度見込める物件というのは、
まあ表面利周りで言うとね、13%とかね、あと自己資金どんだけ入れるとか金利の問題がありますけど、
06:00
それがね、ちょっとね、同票に乗ってくるのかなということで、最近はね、私は目線としてはやってますかね。
今回のお話しとしてはね、どういう物件をね、財務体質を良くしていくために、
どういう物件を選んでいるかということでね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東雲のレディを聞いていただきまして、ありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですし、またね励みともなります。
それではね、今回こちらので失礼いたします。ありがとうございました。
