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はい、本日はラディオ 小山です。
いつもですね、東野レディオを聞いただきましてありがとうございます。 こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね始められる皆様。
それとですね、将来事業承継を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録ですね。 させていただきたいと思います。
はい、今回のテーマですけれども、今回のテーマですね、これから始める賃貸業ということで、
今ですね、私がどういう物件をね、取得しているかということでお話したいと思います。
はい、今回のテーマなんですけど、この辺の話ってね、ちょくちょく毎回の放送の中でも少しお話したりしている部分でもあるんですけど、
前回の放送の中でね、再生物件の現状というかね、今現在のお話を結構させていただいたんですね、詳細にね。
少しね、ご興味のある方は前回の放送ね、リンクを貼らせていただきますのでお聞きいただければと思いますけど、
今現在はね、そういった購買の物件とかがなかなか取得しづらいと、落札できない現状もちょっとなかなかあるのでね、
じゃあ今どういうふうに私がやっているのかということでお話したいと思うんですけど、
これ結論を先に言いますと、狙っている物件というのはですね、土地の評価がある程度出るんですね。
事主さんとかがお持ちの、いずれ相続とかね、そういうものが発生しそうな、割安でね、取得できそうな、そういう物件をね、取得しているんですよね。
私なんかはね、こちらのレイリーをお聞きいただいている皆様ご存知のように、地方でね、やってますので、
ただ地方といえどもね、例えば政令指定都市とか、その県の中でもね、中核都市とか言われるような、
そういうエリアで比較的ね、真ん中に寄ったところに近い、便のいいところをね、最近は取得しているんですね。
で、主にこのスタンドFMでお話してますように、最近はやっぱり原価消却という部分を非常に意識してまして、
木造メイン、またはね、軽鉄の2階建てとかの古いね、対応年数ぐらいのアパートを取得してます。
先ほど申しましたように、土地の評価がある程度ね、しっかり出るような物件を取得してますね。
それというのは、金融機関さんがですね、担保評価とかで見たときに評価が出やすい、そういう物件をね、見つけて取得してるという感じですよね。
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で、いつもお話してますようにですね、どうしてもRCの物件とかだと、どうしても物件の価格も高いですしね、収益性も高いものではありませんので、
ある程度インカムを増やしていこうとすると、どうしても創産ばかり大きくなってきますよね。
木造、軽鉄の物件に比べてRCの物件ってね、2倍、3倍とかね、同じ家賃収入とか収益を上げようと思っても、それぐらいのコストがかかりますし、
軽比率だってね、木造の中古のものだったら12%、3%で済むものが、RCだと27%、8%とかね、中古のRCだと古いやつだとそれぐらいかかったりとか、
まあそういうこれまでのデータとか自分が取った中でありますので、まあそういう部分を勘案してもね、やっぱり焼却を早く取って、いかにね、土地を安く取得できるかということをね、意識してるわけですね。
で、その中では、大体、賃貸経営がうまくいってない、自立産とかね、相続に絡むような物件を安くで取得して、自分のところで修繕して、修繕費で一括で落とすのか、資産計上して原価消却を取っていくのかということで、
操作をコンパクトにね、やれるような形で考えながらやってるわけですね。今の目線としてはですね、大体そんな感じですね。
で、最近もですね、ちょっとまあ取得しようかなと思う物件、購入してる物件が出てきてまして、まあそういう形でね、今取得について、銀行さんにも相談したりしてるところですね。
ここ3年ぐらいはね、前にお話したね、再生物件の購買の物件につきましては2021年ぐらいまで取得できたんですけど、それ以降なかなかね、落札価格が高くなって落札できないという部分があってですね。
まあここ3,4年はね、そんな感じでやってるんですよね。で、ここ3年で取得した物件がね、5物件あるんですけど、まあおおむねね、そういった古い木造のね、小建だとかアパートとかそういうものを取得してますね。
だいたい取得してる平均利回りでね、まあ14.5とか、まあそんなぐらいでね、まあ取得してますね。
その感謝でやってたね、再生物件なんかで言うとね、再生費込みで利回りで言うと、まあ40%とか80%とか、まあそれぐらいでね、安くで取得はできてたんですけど。
まあ正直ね、そこっていうのはなかなか自分が思ったようにそういった物件っていうのが出てくるかどうかもわかりませんし、出てきたとしてもね、自分が落札できるかどうかなんかわかりませんので、なかなか計算しづらい部分があるので、
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まあ最近はね、そういった相続絡み、地主産系のね、アパートを取得して再生しているというところになるわけですね。
今回は、私が最近やっている賃貸の取得の仕方ということでお話しさせていただきました。
いつも東野レディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントをいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらで失礼致します。ありがとうございました。
