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はい、フォーニチュアのラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聴いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、予定してます息子にね、
残す音声の記録ということで収録の方ですね、させていただいております。
はい、今回のね、テーマですけど、今回のテーマはですね、
土地値物件ということで、お話ね、させていただきたいと思います。
はい、よくね、不動産の情報をいただいたりするときにね、
例えばメールマガジンとかで、積算が出ますとかね、
これは土地値の物件ですとか、そういった形でね、
業主さんからこう、物件紹介とかね、ありますけど、
土地値物件ってね、どうですかね、皆さん、
こちら聞かれている方は、そういう物件をね、取得しようかなと思いますかね、どうですかね。
今回お話しする部分につきましては、
私がね、思うところね、今回ちょっとお話しさせていただきますけれども、
いわゆるね、土地値物件ってね、蓄積の木造とか軽量鉄骨とか、
ほとんど建物がね、対応年数に近いか、対応年数を超えているか、
まあそういった物件で、まあほぼね、積算とか出しても、
担保評価がなかなか出づらい物件ですよね。
で、土地値がね、あるから、まあ担保評価は積算で得るよと、
まあそういったね、意味合いでこう、紹介される物件だと思うんですね。
で、まあよくね、あの土地値が出ますとか、まあそういうことでね、
その紹介されるね、メールとかには書かれてますけど、
じゃあ実際にね、土地値が高い方が良いのかということでね、
今回お話ししたいと思うんですけど、
まあ私自身はね、
要は評価と土地の値段とまたね、別の話だと思うんですね。
私が思うのは、普段ね、私がこちらでお話している内容としては、
まあ原価焼却のね、スピードを上げていくということで、
まあ焼却を積極的にね、取っていくと、
まあそういうことでね、お話しさせていただいてます。
ですから、自然的にね、私の目線とすれば、
軽量鉄骨とかですね、木造の地区売りの物件をね、取得しているということになりますよね。
まあその中では、もう一つね、その積極的に原価焼却を取ると、
スピードを高めていくということと、
もう一つはですね、実際の土地の評価以下で土地の保管を持つということですよね。
要は原価焼却が終わった後に、実際の土地の評価よりも安くね、
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土地を持つということですね。
で、なぜそういうところを意識しているかと言いますと、
銀行評価ですよね。
よくね、あの財務諸表のお話とかさせていただいてますけど、
銀行さんというのはね、財務諸表だけではなくてね、
実際に持っているね、不動産とかを、
銀行のね、自分のところの銀行の評価基準にのっとって、
再評価をするわけですね、不動産を。
で、いつもお話してますように、実体BSを見て、
例えばね、実際の評価よりも安く持っていれば、
その部分というのは含み益になるわけですね。
で、そういった主眼でね、私はね、取得しております。
ですから、土地値が高いイコール良いかと言うと、
私はですね、実際の評価額よりも土地をね、安く持つ。
ここが大事な部分じゃないかなと思いますよね。
だから土地値の評価の出る物件を買うのが良いのではなくて、
実際に土地の評価以下で持つことが良いということでね、
私は解釈しているんですね。
そういった目線でね、金融機関さんの目線を考えていきますと、
そういうことになるかなと思いますね。
この辺を向くと、金融機関さんの目線とかもね、
見えてくるかと思いますので、
それにもね、ちょっと意識しながらですね、
銀行さんは実際の傍価プラス含み益ですよね。
実際にそういった所有している不動産の含み益があるのかどうか、
ましてやね、含み存があるかもしれませんし、
そういうのをトータルで金融機関さん見ますので、
そういった目線をね、持たれると実体BSを把握するということですね。
そこの分を意識されるとね、よろしいんじゃないかなと思いますね。
ということで、今回はこちらの方で終了とさせていただきます。
いつもですね、東方のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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ぜひね、グッドボタンいただけますと大変ね、嬉しいですし、
励みとなります。
ということでね、今回こちらの方で失礼します。
ありがとうございました。
