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はい、フォーニチュアマレディオ、大山です。
いつもですね、東吾のレディオを聴いただきましてありがとうございます。
はい、今回はね、
レターを1件ね、いただきましたので、まあそれについて
取り上げてね、お話ししたいと思います。 はい、早速ですけどね、あの
レターをいただいた、ご質問をちょっといただいた方がいらっしゃいまして、
ちょっとね、そのいただいた
レターの内容をちょっとお話ししたいと思います。
そのままね、ちょっと読ませていただきますが、
私はね、2等目を買ったばかりで自己資金が枯渇してしまった投資家です。
で、大山さんはどれくらいのスピード感で拡大していったのでしょうか。
自分の考えとしましては、最初はね、自己資金を調達しながら売却をね、交えて
拡大していき、ある程度売上ができたら、まあ決算書をね、
整えていけばいいのかなと個人的には思っていますと。
まあそういう内容でね、ご質問をちょっといただいているんですね。
ちょっとあの、匿名なので、まあどういったそのバックボーンの方だとか、
ご年収がどれくらいあってとか、まあそういうのがちょっと全然見えてこないので、
ちょっと入る内容というのがね、あの難しい、難しいなというか見えてこないので、
というのがありますけどね。まああの、ちょっとお話ししますとですね、
2頭目を買われたばかりということで、自己資金がね、枯渇してしまったということで。
まあどれくらいのスピード感というのでね、まあ私はですね、
サラリーマンの兼業屋の時は、まあ年1頭ぐらいのペースで買っていましたかね。
で、以前の放送の中でもお話ししましたように、
途中ね、事業生の融資をプロパーで融資していただこうと思ってね、
やってたんですけど、なかなかその融資の承認とかそういうのが取れるまで時間がかかったりとか、
モタついたりとかっていうのがあって、結局ね、ずっとアパートローンで属性でね、
買っていったというのがありますよね。で、気が付けばというかね、途中から分かったんですけど、
まああの銀行の自家評価に対してね、あのかなり、
あの割高で、まあ属性に任せて買ってますんでね、
あの、そういう形で買ってたのかなと思いますね。
まあ担保評価の出ない物件をね、取得し続けたという感じで、
まあそこでね、まあ銀行の融資があの、もうつかなくなるわけですね。
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で、独立した当時がそういった状況でしたよね。
で、まあ再生物件をね、現金で取得しながら、まあリフォームとかはね、
何とか再生物件をやっていく中でリフォームとかは、
広古さんからね、少しご許しいただいたりとかっていうのがありますけど、
まあそこでちょっと、あの自分のね、バランスシートをね、
ちょっと実体BSを見直しながら整えてきたというのがありますよね。
で、その中ではね、あの、このご質問者さんがね、どういうご属性かちょっと分かりませんけど、
まあおそらく二頭目ということで、これアパートローンかなんかでこう、買われてるんですかね。
で、まあ5年収入とかもちょっと分かんないんですけど、
まあやっぱり自己資金がないと何ともならないなっていうのは、
本当に正直なところがありますよね。
で、あの、やっぱりね、ある程度、あの、賃貸業規模を拡大していこうと思うと、
やっぱ売却っていうのは必須だと思うんですよね。
で、まあこの場合はね、おそらくご質問者さんは二頭目ということ、
おそらく個人でね、買われてるんですかね。
で、まあ個人の場合はね、売却すると言っても結局長期冗長になるとね、
正月6回またいでというかっていうことになりますので、
ね、そうしないと税率が20%なのか40%なのかで、
ね、あの、全然変わってきますんで、
まあ基本的に個人の場合にはね、6回の正月またいで、
まあ売却するというのがね、まあオーソドックスな考え方だと思うので、
まあそういう形になるのかなと思いますよね。
やっぱりまあ自己資金をね、いかにこう調達するかという、
調達するかって書いてますけど、まあやっぱり自己資金貯めるのがやっぱり
先決なんじゃないかなと思いますよね。
で、
あとまあその、
売却についての考え方ってね、やっぱり、
あの、
例えばその、
税引き前のキャッシュローでもいいんですけども、
まあ年間のキャッシュローの例えばね、7年分とか10年分とかってよくね、
言われたりしますけど、
これってね、やっぱりあの賃料収入得てインカムだけだとね、やっぱり
なかなかスピード感がないわけですね。
溜まっていく、自己資本が積み上がっていくのがね、
順次産がね、
ということを考えますと、やっぱり売却って、あのやっぱり
交えていかないとなかなか、
進めていくのは難しいかなと思いますね。
で、まああの本業の稼ぎだけじゃなくね、なんか、
別のね、まあ副業とかなんかそういうものなのか、もしくは
親御さんからね、お金を借りたりとかね、
まあそういうのもあるかもしれませんし、まあ資金はね、
どっちにしてもやっぱり銀行さんってお金のある方に貸したい
っていうのがね、あると思いますんでね。
あとあの、以前の放送の中でお話ししましたように、実体BSという
お話をね、させていただきましたけども、
まあ銀行さんというのは個人と法人をね、
あの一つに見ますので、
で、その中でね、例えばその住宅ローンがあったりとかね、
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すると、まあその2棟買われた不動産以外に、
まあ住宅をね、買われて、先に買われてて、
住宅ローンとかがあるとね、またそれも不採ということになりますので、
やっぱり1回ご自身の、やっぱり実体BSをね、きちっと
あの計算してみて、今銀行からどのように自分が見えるのか
ということをやっぱり、あの意識した方がいいと思うんですよね。
で、そうしないとね、私のように、
アパートローンとかでね、もうほんと買えるだけ買って、
みたいな感じでやってるとね、
もう、あの銀行から見たときには、
まあ実体BSではね、債務超過じゃないですけどね、
まあ良くない状況にあるということにね、
陥る可能性というのは高いですよね。
で、よく、兼業のサラリーマーおやさんがね、陥るのがまあ、
まあ1棟、2棟、2、3棟買って、
そこで融資が止まってというのはね、結局、
個人、法人とかを含めて、その実体BSで銀行さんがね、
見たときに、やっぱりその、債務超過とかね、
まあそういう状況にあれば、やっぱり次の融資は難しい
ということになりますので、やっぱり、
自己資本をね、いかに厚くするかという意味では、
まあ売却も考えた方がいいと思いますよね。
ただし、おそらくこの、あのレターいただいた方ですと、
まあ2棟目ということはおそらく個人でね、
あのアパートローンとかで買われているので、
まあ、売却をいつやるのかというのも考えなきゃいけないですしね。
ですから、これ本当にね、あの人それぞれというか、
その戦略というのがあって、まあご年収の高いね、
例えば年収が2000万ある方、
私の周りでもね、そういう方もいらっしゃいますし、
まあそんなに年収は高くないけどね、
事業としてコツコツね、小さいものからやっている方もいますし、
一概にはね、やっぱりその人に応じてということになってくるかと思いますので、
これだけの情報だとちょっとね、答えづらいというか、
まあそのように思いますよね。
で、まあそうですね、まあ私はまあ宅建業者じゃないのでね、
そんな年に何とも売却したりとかそういうことはしないですけどね。
ただそうですね、まあ2年に1回とか3年に1回とか、
まあそういう形で売却して手元資金厚くして、
また銀行さんからね、事業生の融資をしていただいて、
という形でぐるぐるこうね回っている感じになりますよね。
結果的に見ればね、資産の組み替えをしているということになってきますよね。
まあそういうイメージかなと思いますけどね。
ちょっと答えになっているのかちょっとわかんないですけど、
やっぱりね、これバックボーンとか資産背景とか、
まあいろいろ年収とかね、いろんなものが絡んでくるので、
個人なのか法人なのかというのもあるので、
ちょっとこれだけの情報だとね、あの回答に困るというか、
そういうのがあるので、まあもし差し支えなければね、
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ちょっとハンドルネームとかね入れていただけると、
まあありがたいかなと思いますけどね。
どういう属性でとか、
まあそういうものもちょっと少し情報をいただかないと、
なかなか答えづらいというか、
戦略も違ってくるでしょうからね、人によってね。
まあそういうのもあると思いますし、
とは思いますけどね。
まあちょっとこういう放送でね、
ちょっとご質問の回答になっているのかどうか、
ちょっとわかりませんけど、
まあ一般的なお話と、
まあ私の今思うところはですね、
そんな感じなんですけどね。
で、いつもお話してますよね、
私実体BSとかという話をよくさせていただくんですけども、
やっぱり不動産の賃貸業ってね、
やっぱり銀行融資を使えるのがね、
すごいメリットというかね、
レバーで実機化せるのが、
まあ賃貸業のいいところでもあると思うんですね。
で、すべて自己資金というとなかなかね、
物件もね、例えば数千万とか何億とか、
まあそういうものもね、ありますんで、
なかなかそれを現金で決済するというのはね、
資金面も続きませんので、
やっぱり銀行融資をうまく使いながらということがありますけど、
ただ、銀行融資が付くから買うというのは正解じゃないと、
私は思っているんですね。
やっぱバランスですよね。
で、購入する時点からね、
じゃあそれ何年持つのか、
個人だったら6年目には売却するとか、
まあそういう目線もあるかもしれませんし、
じゃあその時にね、
その物件が次買う方が融資が付くような物件なのかどうなのか、
まあこういうところもやっぱり非常に意識された方がいいと思うんですよね。
ですから、行き当たりばったりじゃなくてね、
やっぱりちゃんと戦略を練って、
やっぱりやっていった方がね、
いいんじゃないかなというふうに、
私個人としては思いますよね。
まあそういう私もね、
勢いに任せてどんどんやっていって、
発泡塞がりになって、
そこから再生募金をやって、
ちょっとね、改善していってということでね、
やってきたので、
やっぱりね、まずはね、
自分の個人、法人を含めた実体BS、
資産と負債と重産、
まあこの辺の数字で把握して、
銀行さんからどういうふうに見えるか、
それをちょっと整理して、
そこから戦略を立てていった方がね、
まあよろしいんじゃないかなと思いますよね。
ということで、
こんなところで回答はよろしかったでしょうか、
ということでですね、
今回の放送はですね、
こちらで終了とさせていただきます。
いつもですね、東野レディを聞いただきまして、
ありがとうございます。
またですね、コメント、いいねもですね、
頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、
いいなと思われましたら、
ぜひね、グッドボタンいただけますと、
大変嬉しいですよね。
またね、励みともなります。
それではね、
今回はこちらので失礼いたします。
ありがとうございました。
