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はい、こんにちは、マレーリオ大山です。
いつもですね、友のレリオを聴いただきましてありがとうございます。
今回のテーマはですね、
ぜひね、フルレバとかでガンガン買い進められている
賃貸業のオーナーさんにちょっとね、一度聞いていただきたいなということでね、一本収録したいと思うんですけど
最近の放送の中でよくね、金利の上昇ですとか、物件の価格が上昇しているとかね
例えば修繕費、材料費であったり人件費も高騰しているとか、全てインフレという中では非常に不動産の賃貸業における中ではね
それに賃料が反映できればまだね、いいと思いますけど、賃料の反映ってね
遅れてくるものかなというのもちょっとありますので、なかなかね、ついてきませんよね。
まあそういう中では、収益性が落ちてきてということでね、今現状あると思うんですね。
今回の放送の中で特にね、ちょっとお話ししたいのはフルレバとかでね、
結構果敢に賃貸業を取り込まれている方には、一度ね、
あの自分の個人補充を含めたBSを整理して、
まあ無駄な借り入れとかね、創産が大きくなった部分を精査してみることをね、ちょっとお勧めしたいかなと思いますね。
で、まああのよくね、不動産の投資という目線で考えれば、
巷ではね、家賃年収、賃収数億円とかね、
借り入れ額が数十億円とか、まあそういう派手なところばかりがクローズアップされたりしますけど、
まあなんか最近Xのポストではそういうのもちょっとなんか見かけなくなってきましたよね。
で、なんかカランシュの底の部分がね、全てではないというのは、この私のスタンドFMでも何度もお話しているわけですけども、
今現在ね、不動産の指標を見るとですね、まあ本当に、
まあ東京、神奈川、1都3県あたりでもかなりね、利回りって本当に低くて、
まあ到底あの自己資金がっつり入れないと持ちきれないような物件ばかりですよね。
まあおそらくね、もしくはアパートロンとかで長期で融資を引いて、
まあなんか回るか回らないかぐらいの感じのね、物って結構あるかと思うんですけど、
まあにしてもですね、アパートロンって、
元利均等偏差ですからね。 まあなかなか持ちきるのは大変かなと思いますよね。
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で元金均等と元利均等の違いも過去にもお話してますけど、そういう部分があります。
で当然ね、建物と古くなれば修繕費かかってきますよね。
持ちきれるかどうかっていう部分も非常に重要になってきますね。
ですから、いつもお話してますようにですね、税引き後のキャッシュローをね、やっぱりしっかり把握したいところですよね。
で、いかに社外レスするかしないかということをね、やっぱり意識しながら減価省略とか、
積極的に取るようなことをね、考えていかない限りは、今のこういう状況の中では本当にね、
まあ特に1都3県あたりでハイレーバレッジでね、やられている方はキャッシュローでカツカツですからね。
あのかなり厳しい状況が出てくるんじゃないかなと予想されますよね。
まあそういうところでもですね、いつもまあ私結晶しているように、買えれば何度もとかね、
有志が月から買いましたとか、まあそれはあの必ずしも正解ではないんじゃないかということで、まあ私もねお話してるわけですよね。
もちろん購入して始めなければ、スタートしなければ始まらないというのはね、もちろん
まあそういう視点もあるのかもしれませんが、ただね、大したキャッシュローも得られないのに借り入れ額ばっかり大きくなってくるのではね、
結局その購入した方の個人個人の財務がね、非常に厳しいことになってきますよね。
借り入れ額ばっかり大きくなれば自己責任比率とかね、借り入れ額大きくなれば召還年数なんかも悪くなりますからね。
やっぱり銀行目線というかね、銀行に評価される財務をやっぱり目指した方がいいですよね。
まあ一時的にね、大きく借り入れをしてという形でね、積極的にやられている方も中にはいらっしゃると思うんですけど、
まあ諸刃の刃ですよね。やっぱりね、その分は投資目線ではなくて、やっぱりこれからね、経営者目線を持って事業を回していくと、
で財務に強くなると、まあここの部分が非常にね重要じゃないかなと本当に感じますよね。
前にもお話ししたようにですね、賃収○○億円なんていうのはね、総益計算書の中で言えば売上高、一番上の部分にしか過ぎませんからね。
実際に手残りがいくらなのかというのはね、総益計算書の一番最後のね、税引き後の利益、まあそれにね、
まあ原価消費額であったり、元本の返済を含めて、じゃあいくらと、仮処分所得いくらなのということですからね。
まあこういう部分もやっぱり考えていかないと、まあ昨今の状況を考えるとね、不動産持ちきれないということにもなってきますよね。
まあそんな感じで、やっぱり財務に強くなるということ、財務を勉強するということと、やっぱりBSをね、やっぱりコンパクトにして無駄な借り入れとかね、
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そうしたんが大きくなるのはね、皆さんなんか資産大きくするってよく言ったりしますけど、まあ私の目線からするとですね、逆なんですよね。
銀行の格付評価を上げるのであれば、圧倒的に資産をコンパクトにした方が評価が上がりますからね。
まあそういう目線を持たれて考えていった方が、まあいいのではないかなと思いますけどね。
今回は私の考えになりますけどね、今のこのご時世、不動産の賃貸業をやっていく中で、まあ強く意識した方がいいかなと思う部分についてお話しさせていただきました。
いつもですね、東雲のレイリーを聞いただきましてありがとうございます。
またコメントにですね、頂戴しましてありがとうございます。
それではね、今回はこちらので失礼致します。ありがとうございました。
