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はい、東日本ラディオ、小山です。
いつもですね、東北のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来従業証券をね、行う予定の息子に残すね、音声の記録ということになっております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害予件代理店株式会社KRC、
生命予件代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNBO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一等折のMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢八度、
アパート定期清掃から放置自転車の撤去、
樹木の抜根まで、便利屋八重門さんの提供で勝手にお送りします。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、
賃貸業におけるですね、私の視点ということで、
お話ししたいと思います。
2回に分けてね、お話ししますけれども、
今回のね、お話しですけれども、
今回のお話はですね、私が重視しているのは、
実体BSなんですね。
で、その実体BSについてね、今回ちょっとお話ししたいと思います。
よくね、会社経営とか法人経営の中ではね、
やっぱりBSが大事ですよということでね、
よく聞きますよね。
で、その中でもね、各金融機関さんにおいて、
各金融機関さんでね、
独自の管理会計に基づいてね、
金融機関さんというのはね、評価するわけですね。
ですから、よく決算書が大事ですよということで、
言われますよね。
よくXのポストなんかでもね、
決算書、決算書というのを見かけますけど、
もちろんね、決算書、非常に大事なんですね。
ただ、金融機関さんはね、先ほど申しましたように、
独自でね、管理会計に基づいて評価するというのがありますので、
その評価ベースですよね。
そこについてね、やっぱり理解して、
実体ベースを把握するということって、
非常に大事だと思うんですね。
で、実体ベースってなんだという話になってくるとね、
いわゆるBSなんですが、
例えばね、BSの左側の資産の部でいうと、
例えば個人法人の現預金であったりとか、
例えば妨害資産とかね、
東山防止協会とか、私なんかは妨害資産でね、
費用計上しているわけですけど、
これも妨害資産になりますね。
あとは小規模企業協会なんかもありますし、
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その他の資産とかっていうのでね、
例えばその妨害資産で、
保険のね、解約返礼金とかね、
例えばオペレーションリースとかね、
いろいろなんかあると思うんですよ。
兄さんみたいなのからですね、
そういうものもあるでしょうし、
株なんかもそうでしょうしね。
あとそれプラスね、
不動産のね、
例えばその土地の時価評価ですね。
銀行さんが見たときの時価評価。
あと建物の時価評価ですね。
これをトータルするとね、
いわゆる総資産ということになってきますね。
これが左側の資産の部ということになってきますけど、
これに対してBSですからね、
右側の部分は負債と準資産ということになってきますね。
負債というのはね、もう分かりやすく言うと、
借入金のね、残高ですよね、残債ですね。
これに対してね、準資産が、
いわゆる総資産から負債を引いたものが、
いわゆる実体BSにおける準資産という考え方になってきますよね。
ここの部分の数字をね、
全て自分の個人法人含めて把握するのって非常に大事だと思うんですね。
ですから、この中にはね、先ほど言いましたように
妨害資産というお話をね、ちょっとさせていただきましたけど、
決算書のね、帳簿上に載っていないものとかっていうのもあるわけですね。
私なんかは、東三望なんかは費用計上してて、
妨害資産ということになってきますので、
この妨害資産って非常に大事なんですね。
先ほどね、資産の中で言いましたように、
土地と建物の自家評価ですね。
これ取得の消防価格じゃないんですよね。
ですからここの部分が評価が高いものを割安に持っているということは、
その分ね、含み益があるということで、
銀行さんはね、高く評価してくれるということにもつながりますよね。
ですからそこの部分のね、
土地、建物のね、取得の価格と実際の評価額、
ここの乖離が大きければ、含み益が大きいということにもつながってきますよね。
もちろんね、取得の価格が高くて、評価以下で持てなかった場合には、
当然ね、そこの部分のほうがマイナスになってきますので、
そういう部分もやっぱり意識しながらね、
不動産の取得はしていきたいところですね。
で、やっぱりね、この実体BSって非常に大事で、
金融機関さんは必ずね、決算書とか確定申告書をもらったら、
まあそれをね、ちょっと洗い替えするわけですね。
で、金融機関さん独自の評価ですよね。
まあ例えば路線化でね、南部だとか土地とかだとね、
建物だと再調達のね、建築の単価がいくらだとか、原価率がいくらだとか、
まあそういうことで金融機関さん独自の評価方法で、
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これはね、評価し直すということなので、
まあこれはね、金融機関さんに評価方法をヒアリングして、
実体のBSをね、自身のやつをちょっと把握する必要があるんじゃないかなと思いますね。
まあこれをね、把握していけば、
賞味のね、いわゆる純出産ですよね、
その分がね、数字が大きくなってくれれば、
金融機関さんとしても評価が高くて、
融資も出しやすいと、破綻しにくいと、
いうことにもね、なってくると思いますね。
で、金融機関さんが融資を出す出さないのを話していくと、
まあよくお話してますようにね、
返済能力ですね、こちらが非常にちょっと大事になってきますので、
まあこの辺もね、意識すべきところかなと思いますね。
ですから、実体BSってね、非常に大事かと思います。
ということで、今回ですね、
まあ私がね、賃貸業の中で強く意識している部分ということで、
今回は実体BSについてね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東雲のレディを聞いていただきまして、
ありがとうございます。
またですね、コメント欄にもですね、
頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、
まあぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいです。
またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。
ありがとうございました。