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はい、こんにちは、おねりを。大山です。
いつもですね、東方のレディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業承継をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで、収録をですね、させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットベイラー、総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、テーマなんですけど、今回のテーマはですね、不動産って儲からないというお話をね、したいと思います。
はい、今回のね、テーマなんですけど、収益不動産をね、取得してという方たちで、
賃貸業を始められる方の中で、実は始められてね、当初というのはどういった感覚って持ちますかね。
不動産って意外と手元にお金が残らないなとか、そういうことを感じたりする方って結構いらっしゃるんじゃないかなと思ったりしますよね。
よく不動産の賃貸業って、ミドルリスク、ミドルリターンみたいな表現をされたりすると思うんですけど、
実は会計のこととか税金のこととか、やっぱり理解してないと、なかなか手元にお金が残りづらい、利益率がちょっと低い業態でもあるかなと思いますよね。
一発でガーンと大きく稼げるとか、そういうものではなくて、コツコツ収益不動産を少しずつ買いながら積み上げていくという、ビジネスモデルというかね、そういう形だと思いますね。
もちろん買取再販とかね、そういうので一発で倍々で大きく儲けるという部分は不動産については魅力というかね、そういうことはあると思うんですけど、
賃貸業ということで賃料を得ながらということを考えますと、そういった印象ってありますよね。
少し前にね、あまり最近私SNS、特にXとかってね、自分でツイートしたりとか、そういうことも少ないんですけど、なかなか文字では伝わらない部分とかそういうものもあるので、
私はあえてこちらのスタンドFMで自分の考えていることを発信させていただいているんですけど、ちょっとXを覗いていましたら、誰とは言いませんけど、
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そういった収益不動産の構造というかね、収益の構造とかそういうことについてツイートされている内容がありました。
これ非常に内容的には本当にこの通りでいいツイートだなと思ったんですよね。
それはどれかというのは特定はちょっと避けますけども、やっぱり収益不動産の構造上ですね、やっぱりかかる税金奪取とか経費とかですね、
原価消却費とかそういったもろもろありますよね、借り入れの利息とかですね、そういうものもありますので、やっぱり税引き前のキャッシュフローだとやっぱり実態を示していないわけですね。
あくまで税引き前なので、その後にね、例えばその税引き後のキャッシュフローを出そうと考えた場合に、
原価消却とかですね、税金とか、借り入れの利息とかですね、元本とか、それを引いたり出したり、そういうことをやって、
税引き後のキャッシュフローをね、実態の手残りをね、把握するということになりますけど、
ちょっとね、そのツイートを見たときに、私としてはね、これ当たり前だよなと思いながら、すごい良いツイートで当たり前だよなと思ったんですけど、
意外とね、変身をね、ちょっとチラッと目に入ってきたのを見ると、ここまでね、税引き後のキャッシュフローまで皆さん出されてないのかなって正直感じたんですよね。
税引き前のキャッシュフローでね、終わると、法人の税金ですよね、法人税がどれくらいかかるかというね、その法人によりますけど、
2割5分とかね、23%とか、高い人で30%とかね、そういう形になると思うんですけど、
この辺の部分をね、差し入れて玄関諸規格とかを含めるとね、だいたい自分のね、税引き前のキャッシュフローからすると、私の場合はね、だいたい75%前後ぐらいが実際に税引き後のキャッシュフローという形になるわけですね。
ですからそこの部分をね、やっぱり抜け落ちていると、やったはいいけどね、あれっていうことにね、感じるわけですね。
意外とね、手元にお金が残らないなということをね、感じたりするわけですね。
ですから、やっぱりね、日頃私よく言ってますけど、税引き後のキャッシュフローまではね、しっかりね、シミュレーションで出して、
じゃあ実際にこの物件からね、いくら上がってくるんだと、税引き後でね、そこの部分をやっぱり抑えるということは非常にね、大事ですよね。
そうでないとね、やっぱり税引き後のキャッシュフローを出さないと、原価消却も税金も加味されてないんですよね。
で、実際にね、例えば銀行の格付けとかそういうのを考えても、以前ね、債務償還年数とかキャッシュフロー額とかね、
自己支援の話とかしましたけど、そういったね、銀行の格付けに対するね、自分の数字的な部分がね、見えてきませんよね。
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以前お話していると思いますけど、銀行の格付けの中でね、非常に重要なね、そういった項目はですね、ほとんどがですね、営業利益と原価消却費というね、計算式で言葉が出てくるわけですね。
ということはやっぱりね、銀行の格付けにおいてはそのね、営業利益ですとか、原価消却がね、非常に重要となってきます。
そこの部分を意識することがね、よりね、手元にお金を残すね、方法でもあるかと思いますので、そこはね、やっぱりね、税引き号キャッシュフローを出して、
税引き号のキャッシュフローを出すということは、その物件各々のね、損益計算書を作ることと一緒となりますので、そこはね、やっぱりね、必須だなということをね、感じたりしましたね。
ということで、今回はですね、不動産って儲かるの?という話をね、させていただきました。
いつもですね、東方のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。またですね、コメントや意見も常に頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと、大変ね、嬉しいですし、励みともなります。ということでよろしくお願いいたします。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
