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はい、本日のレディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディをお聞きいただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それとですね、将来事業承継を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録をしております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスバリゾートのサンセットビーラー、総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマですけれども、今回はですね、デッドクロス、
こちらについてですね、お話しさせていただきたいと思います。
はい、デッドクロスってね、不動産投資と言われる書籍の中にはね、
結構記述されている書籍とかってね、多いと思うんですね。
デッドクロスという言葉ってね、よく聞かれるかと思うんですね。
で、今回はそちらのデッドクロスについてね、お話をしたいと思うんですけども、
このデッドクロスってね、人によって違う意味で使われているケースなんかがね、
多々ちょっとあるんですよね。
で、ちょっと今回ご紹介するのがですね、
Agilityの代表のですね、杉田よしともさんがね、
使っている表現ということで、
デッドクロスAとですね、デッドクロスBという言い方をね、
杉田さんしてるんですけど、
まずデッドクロスAというのがですね、
仮入れ金の頑金の返済の金額がですね、
原価消却の金額を上回る場合ということですね。
これがよくね、書籍なんかにも書かれている、
仮入れ金の頑金の返済の金額が原価消却を超えるから、
キャッシュローが悪くなると。
まあそういったね、ニュアンスで使われる部分ですよね。
まあ原価消却が少なくなるとね、
そういった状態で、
頑金の返済が大きくなればキャッシュローが悪化すると。
まあこの部分をデッドクロスAって杉田さん言ってますね。
じゃあデッドクロスBって何なの?
っていう話なんですけど、
これ税引き後のキャッシュローがですね、
マイナスになるときなんですよね。
まああの頑金の返済がですね、
原価消却をデッドクロスAの時は上回るということで言ったんですけど、
もっと言えばですね、
ただこれだとですね、
収益が上がるような物件であれば、
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まだ手元にね、
まあお金は残るんですけど、
デッドクロスBっていうのはですね、
そもそも税引き後のキャッシュローがマイナスになるときということで、
まあ一番ヤバいね、
状態としてはこのデッドクロスBということになりますよね。
まあだから例えばですね、
チクフルの木造の対応年数超えのアパートを購入したとします。
普段私がね、
こちらのスタンドエフェルムでお話しているように、
原価消却をね、
積極的にスピードを高めていきましょうといった場合に、
4年で消却なんかしたりするときですよね。
この時に税引き後のキャッシュローがマイナスになる場合は、
非常にまずい状態と、
結局資金が持ち出しになるということで、
危険な状態ということになりますよね。
ただ、
普段のこちらのスタンドエフェルムで、
私、原価消却のスピードを上げていきましょうと、
原価消却費を増やしていこうということを話しているわけですね。
この原価消却が一部件で見れば、
4年で切れたりとか、
そういうことになって原価消却費が減ったりとか、
5年目には減ったりとかということになるわけですけど、
その間にね、
4年間持っている間に、
どんどん原価消却のあるものを取得していけばいいわけですね。
もっと具体的に言いますと、
収益が上がる収益不動産を買い増していけばいいということですね。
そうやって原価消却が減ってくるところを、
また追加でどんどん原価消却費を取りにいくということですよね。
そうすることでキャッシュロケーにもつながりますよね。
収益不動産を買うことで、
収入も増えていきます。
それに対して、また消却費を取るわけですから、
外にお金が出ていかないと、
法人税の支払いとかそういうものが減るような形で、
損金として計上できる原価消却費を、
どんどん積極的に取っていくということが、
キャッシュロケーにもつながるのではないかなと思いますよね。
少し最後の脱線したんですけども、
今回はデッドクロスについての説明をさせていただきました。
書籍に書かれています、いわゆるデッドクロスAの場合には、
まだキャッシュローが悪化するだけで、
キャッシュローがなくなるわけではありませんので、
いわゆるデッドクロスB、
税引き後のキャッシュローがマイナスになる場合には、
本当に要注意ということを考えながら、
物件の取得を考えられるとよろしいかと思います。
ということで、今回はデッドクロスBについてお話しさせていただきました。
いつも東宝のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらので失礼いたします。
ありがとうございました。
