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はい、不法律なradio、大山です。
いつもですね、東方のradioをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残すね、音声の記録ということで収録しております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ウェストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の主格施設金沢アーチタビ、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、テーマなんですけれども、
収益物件としてですね、一番こう、旨味のある美味しい物件って、
どういう物件かということでね、お話したいと思います。
はい、ちょっと抽象的なね、タイトルになってますけど、
一番旨味のある物件ってどういう物件かということでね、
私の考えるところをね、お話ししようかなと思ってます。
はい、以前のね、放送の中でもね、私だったら今ね、
収益物件を買うんであれば、ちくうるのね、木造とかね、軽鉄とか、
そういった郷土住宅をね、買おうかなと思っているということでね、
お話しした回があります。
これはね、別にちくうるの木造のこだてでもいいと思うんですけどね。
その中でね、なぜそういう物件がね、旨味があるかということで、
収益がね、収益性が非常に高い物件が取得できる可能性があるということですね。
RCとかですね、木造とか比較してみると、相対的に見るとね、
木造の物件ってね、利回り収益性が高いですよね。
RCとかは非常にね、利回りも低いですし、
実際に原価焼却なんかも非常にね、
焼却の期間がRCの場合は長くなってきたりとかということで、
中古でもね、かなり期間がね、長くなるんですね。
それに対して、単余年数超えとかね、単余年数に近いような木造とか、
軽量鉄骨ですと、焼却期間がね、単余年数超えの木造だと4年とかね、
軽鉄だと3年とかということで、非常にね、焼却期間が短くて、
ガンガンね、原価焼却を取れるという部分がね、側面があります。
利回り高くてね、原価焼却がね、ガンガン取れるのであれば、
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こちらの方がね、収益性、手元に残るキャッシュローというのはね、
大きいんじゃないかということで、お話をしたんですけど、
それにちょっと補足する形で今回はね、またちょっとお話したいんですが、
その中でもね、単余年数超えとかの木造とかですね、軽鉄の物件ですよね。
そちらの中でも修繕が近くなってきている物件ですね。
例えば大規模修繕をしなきゃいけないとか、
もしくはね、全空で室内をね、全部屋リフォームが必要だと、現状回復が必要だとか、
そういった物件というのはね、非常に私の中から見ますと美味しいですね。
これですね、取得の物件の売買価格以外に大きくね、
もしかしたら数千万とかという形で修繕費が発生するわけですね。
大規模修繕とかはですね、現状回復と同じで、
一括で損金として計上するのか、原価消却として計上するのか、
資産計上するのかという考え方はいろいろあるんですけど、
いずれにしてもね、早期に損金として計上できるわけですね。
実際には修繕費とかそういうものもかかりますけど、
その分ね、消却とかですね、損金として計上することができますので、
利益を圧縮できるわけですね。
法人税の方をグッとね、抑えることができるというのがあります。
ということはですね、法人税の支払いがないということは、
手元のね、キャッシュローが潤沢になってきます。
仮にですね、営業利益がプラスで、実際にですね、税引き後の利益、
こちらの方がね、特別損失とか計上することでマイナスになればね、
いつも話してますように、法人税の支払いがなくなる。
それと合わせてですね、そこで出た損失もありますので、
繰越損金ということで、法人の場合にはね、
9年間でしたかね、こちらの方ですね、繰り述べることができるわけですね。
今期だけじゃなくて9年間、金額によってはね、
9年間最大で繰り述べることができるということで、
これ非常にね、おいしいですね。本当に手元のキャッシュが熱くなります。
もちろんね、地区売るのね、木造とか軽鉄とかを取得する場合には、
融資の問題がね、非常に大きいところにもなってきますけれども、
それを考えてもね、非常にこのね、地区売るの木造、軽鉄の物件というのは、
収益性も高く、手元にね、お金を残すことができるということになってきますね。
いわゆる私がこちらで提唱してます、キャッシュロー系ということに繋がってくるかと思います。
そういったね、理由でですね、一番私がね、旨味がある物件というのは、
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対応年数を超えぐらいのね、地区売るの木造、軽鉄。
そちらでですね、大掛かりな修繕が必要な物件。
これがね、非常に一番おいしい物件かなというふうに私はね、
感じてそういう物件をね、取得してるんですね、あえてね。
それとですね、その中で私がちょっとね、もう一つ気を付けている点があるんですが、
これはですね、ある程度土地の評価のね、出る物件を買うということですね。
建物の原価消費額がね、終わった際に、残るのが土地の母価ということになりますけど、
それをね、評価額以下で持つということですね。
要は防害資産として、実体ベースを見た時にね、
含み益があるという、そういう形でね、持つということが非常に私は重要だと思って、
取得する際にはね、単純に利益回りとか収益性だけではなくて、
そういう部分もね、非常に私はね、考えながら取得をしてるんですね。
ということで、少しね、参考になればということでね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレディをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
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ということで、よろしくお願いいたします。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
