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はい、フォーニッツアヤマレディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットミラ、
総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
クスワとお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設、金沢地帯、
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、
今回はですね、これから不動産賃貸経営をですね、始められる皆様へということで、
今回のテーマはですね、修繕のタイミングですね、
大規模修繕のタイミングということでね、
お話しさせていただきたいと思います。
はい、早速ですけどね、
大規模修繕のタイミングということでね、
お話ししたいと思います。
私、ゼネコンに20年間ね、建築屋として勤めてまして、
一番いいタイミングのね、大規模修繕のタイミングってどの辺かということでね、
お話ししようかと思っています。
大規模修繕というとね、外装ですよね、
外壁とか屋上防水とか、そういったのを回収するタイミングですよね。
こちらについてはですね、
だいたい15年周期で考えるのがね、
一番経済的なコストパフォーマンスとか、
あと建築的な性能も踏まえて、
一番いいのかなというふうに思いますよね。
建物のですね、新築時は屋上防水とか、
10年の保証がついたりとかっていうことでね、あるわけですね。
ただですね、今現在の日本のですね、
防水メーカーとかの施工代理店の品質を考えますと、
10年ってね、だいたい余裕でもっちゃうんですね。
で、やっぱり劣化がちょっと激しくなってきて、
そろそろ修繕を考えなきゃいけないタイミングというのは、
だいたい15年前後を目安にね、すればよろしいのかなというふうに私はね、思っております。
これまでね、私もゼネコに勤めてまして、
巡航後ね、15年後とかの改修工事とかでやるときに、
見積もりとか、実際に現地をね、調査してということでね、
劣化具合とかをちょっと見たりするんですけども、
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だいたい15年目ぐらいになってくるとそろそろっていう感じなんですね。
10年だともうちょっと持つかなという感じで見ておりました。
大規模修繕の時というのは、
例えば外壁とかだけではなくてですね、屋上防水単体とかいうことではなくて、
これはですね、屋上と外壁を合わせてタイミングでですね、
やるのが一番好ましいかと思います。
というのは、理由はですね、外場足場とかはね、
外壁とか直す場合には組まなきゃいけないというのがありますよね。
屋上防水についても屋上に上がるためのですね、
初行会談とか仮設の設備をちょっと用意しなきゃいけないと、
落下防止のね、そういう仮設の段取りもしなきゃいけないというのを考えると、
約新築から15年目、その15年サイクルと考えると次は30年目という形で、
外場足場を組んでね、外壁の塗装と防水を一新するということが一番ね、
費用対効果、経済的にもいいんじゃないかなと思いますよね。
それでですね、今新築からね、まずは15年目ぐらいを目処にということでね、
お話ししたわけですね。
次のタイミングが30年目ぐらいかなということでね、考えるわけですけども、
それではね、中古の物件を取得しようとした時に、
じゃあね、どのタイミングかというのがね、
建物の築年数を見て、改修履歴を見てね、
次がどのタイミングで大規模修繕が発生するかということをね、
予測しながら取得する際にはね、逆に言うと建物のコンディションも
ちょっと見る必要があるということですね。
例えば、築10年の木造、RCのマンションでも構いませんけれども、
取得しようと考えた場合に、ざっくりね、だいたい15年目と考えると、
5年後にはね、大規模修繕が発生するということですよね。
逆に言うとですね、そのタイミングまでに、
印鑑もね、貯めて、大規模修繕の費用をね、
予算も組んどくという必要があるということですね。
例えば法人でね、やられている方でしたら、
倒産防止協会とかね、そういうものを大規模修繕にね、
当てるということがね、一つ。
そういう資金繰りもね、考える必要がありますよね。
行き当たりばったりの経営だと、やっぱりね、
突然の、例えば漏水が起こりましたとか、
そういった形のときですね、外壁のシールが切れました。
もしくは屋上の防水がね、切れて、劣化が激しくて漏水しましたというときに、
いざというときに、そういう大規模修繕のね、
大きな工事が、大きな費用が発生するものが、
突然かかってきますと、非常にね、資金繰りが苦しくなったりとか、
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そういうことがありますので、
法人でやられている方とかはね、大規模修繕のためにも、
倒産防止協会とか、そういうもので資金面をね、
区面しておくと、あらかじめちょっとね、
準備しておくということがね、重要かと思いますので、
合わせてね、大規模修繕のタイミングと、
資金面をね、どういうふうにコントロールするか、
その辺のお話もね、今回させていただきました。
いつもですね、東方のレビューを聞いただきまして、
ありがとうございます。
またですね、コメント、いいねもですね、
頂戴しまして、ありがとうございます。
それではね、今回はこちらのほうで失礼します。
ありがとうございました。
