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はい、本日はのラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパーリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
草畑お父さんを応援するNPO法人オットファーザー、 カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設、金沢地帯、 以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、
これからですね、不動産賃貸経営を始める皆様へということで、
今回の内容はですね、 借り入れ額の大きさが全てではないですよ、ということでね、
お話ししたいと思います。
はい、今回のテーマですね、 こちらの内容につきましては、
私が普段お話ししている内容を、 要約したような内容かなと思うんですけど、
不動産の賃貸業をやられている皆様というのは、
インカムを増やしたいということで、 何かしらの理由があってインカムを増やしてということでね、
皆さん、不動産を始められる方が非常に多いんじゃないかなと思いますよね。
その中には、不動産の賃貸業で独立しようとか、
もしくは別事業をやりながら、不動産もやりながらということで、 考えられたりする方が結構いらっしゃるのかなというふうには私は思いますけども、
その中でですね、 不動産の賃貸業を大きくしていくためには、
銀行融資というのは、ある意味不可欠な部分であるわけですけども、
ただですね、借り入れ額の大きさが全て良いという話ではないということなんですね。
私の発信の中では、できる限りね、
創資産を小さく、で、純資産とかね、賞味純資産ですね、
こちらの方を大きくして、自己償益率とかを高くして、 安定した賃貸経営をやっていくというのがね、
いいんじゃないかということで、そういう趣旨でね、お話しさせていただきます。 まずは事業ですから、続けること、事業を継続できるという方が最優先だと、
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そういう趣旨でね、お話しさせていただいているわけですね。 借りることばかりにですね、意識が向きますと、
必然的にですね、 これ不動産を買っていけば、買っていくほど融資を使ってですね、買っていけば買っていくほど、
創資産が膨らむわけですね。 それに対して純資産の増えてくるスピードというのが、
借りれ額の増えるスピードよりも遥かに遅いわけです。 ということは、
創資産ばかり大きくなって、自己償益率がね、小さくなってくるということになります。 これはね、売却とかしない限りは、基本的にはそういうふうにね、
スピード感というのはなってくるかと思うんですね。 ということは、借りれ額が大きくなれば大きくなるほど、
自己償益率が下がるということなので、金融機関さんなんかからも、なかなか融資が引きづらくなると、
融資していただける状況ではなくなるということですね。 ましてや財務体質も筋肉質の財務体質ではないというふうになってくるわけですね。
どうしてもですね、不動産の書籍とかを見ますと、 資産何億とか、
そういった形のね、 タイトルの書籍を見ますけれども、その資産というのは創資産であって、
ということなんですね。 ですから、例えばのお話ですね。
ちょっと前にね、ちょっと前じゃない、だいぶ前ですね。 メガ大屋さんって言う言葉が出だした頃ですけど、よく言われてたのが、
10億借りて、 首都圏とかね、そういうところだと思うんですね。
10億借りて約2000万のキャッシュローと、 利益率が2%とかってね、言われてたんですけども、
そういうのじゃないとね、 例えばキャッシュロー2000万上げるためには、借りりを10億しなきゃいけない、
いけなきゃいけないんじゃないかという認識を持たれる方もいらっしゃるかと思うんですけども、
私もね、実はその一人だったんですね。 ところが、
ぶっちゃけラジオですから小さい声でお話しますけど、 私、キャッシュローって今お話したぐらいあるわけですね。
でも借り入れは2億なんですよ。 銀行さんからこれどう見えるかということでお話しますと、
先ほど言いましたようにですね、 創資産が大きいということは自己承認率が下がるわけですね。
逆に言うと、コンパクトにすると、 自己承認比率とか、そういうものは当然純資産が積み上がるスピードも早いですし、
ということで、 自己承認比率が高かったりとか、創資産回転率とも言いますけども、
創資産回転率、少ない資産でね、多くを稼ぐと。 私が非常に強く意識している部分でもありますけど、
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そういう部分を意識した方が、より健全な財務体質になりますし、 銀行さんから評価される財務体質ということにも言えるかと思うんですね。
ですから、借り入れ額の大きさ、そこにばかり意識が向くと、 逆に言うと、あまりよろしくない財務状況になってしまうということですね。
私もですね、いろんな不動産をやられている方とお付き合いしていて、 いろんな方にいろんなお話を伺いますけれども、
結構ね、規模大きくやられている方でも、実は意識しているところというのは、 すごい純資産とか自己承認比率とか、
あともう一つ財務償還年数とかね、そういうところを意識されています。 ですから、借り入れ額が大きければ何でもいいよという話じゃなくて、
ちゃんと純資産とか、自己承認比率とか、 そういう部分を強く意識された経営をされているということなんですね。
ですから、借り入れ額の大きさばかり注目せずに、 より筋肉質な財務体質、健全な財務体質を目指した方がいいんじゃないかなと思いますね。
もちろん中にはですね、大きな創始産ですけれども、 潤沢な自己承認とかいうことで、大きくやられている方も中には当然いらっしゃるわけですけれども、
まずはコンパクトな創始産の中で自己承認比率を上げていくということをやっていった方が、 銀行さんからの融資がまずつきやすくなるかと思うんですね。
銀行さんが貸したい顧客になれると思いますので、 そういう部分を意識されるとよろしいのかなというふうに私は思っております。
ということで、今回は借り入れ額の大きさが全てではありませんよという内容で話しさせていただきました。
いつも東宝のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。 またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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今回はこちらので失礼します。 ありがとうございました。
