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はい、本日のradio、大山です。
いつもですね、友のradioを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業所経をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録しております。
はい、こちらの番組ですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
コツアトウトウさんを応援するNPO法人オットファーザー、 カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢八度、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、賃貸業におけるですね、
税引き後のキャッシュローと実体のBS、こちらについての考え方ということでお話をしたいと思うんですね。
はい、今回の内容なんですけど、あるYouTubeですね、
経営コンサルの方のYouTubeを拝聴してまして、視聴させていただきまして、
その中で不動産の賃貸業に関わる内容を発信されてたんですね。
その方がおっしゃるのは、不動産の賃貸業って、いわゆる残債を減らしていってね、
最終的に売却したときに、じゃあ実際に手元にいくら残るのかという形の発信をされていましたね。
これってね、もちろんその通りなんですよね。
実際にはインカムが得られなくても、最終的に売却して手残りが大きければそれでいいというような内容の発信をされてたわけですね。
これ大体首都圏でそういうパターンって見受けるパターンかなと思いますね。
昨今の不動産の指標というのも非常に高いということで、何度もお話をさせていただいてますけども、
インカム目線よりも最終的に売却してトータルで儲かるのかどうかと、
そういう目線でYouTubeの経営コンサルの方は発信をしてましたね。
これについての私の考えになりますけど、
なんで税引き後のキャッシュローと実体BSですね。
もしものときに売却したときに手残りが大きくできるという部分。
このなぜ2つを追わないのかなというのが本当に疑問に感じますよね。
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確かに残済を返していけば借り入れの返済が進んでくれば、
残済が減りますのでその分売却益というのが出ると。
それは当然そういう理屈としてはそうなりますよね。
ただ保有期間中のインカム、これが求められなければあまりやっている意味もないのかなと。
そもそも不動産の賃貸業という本質的なところで考えますと、
インカムを得ていくということが目的となるので、
ちょっと違うのかなというのが感覚的にはありますよね。
むしろインカムが得られないということは、
物件自体を高い価格で取得しているという可能性すらあるわけですよね。
当然売却すればという仮定のお話でしかありませんので、
これはもし自分の思った金額で売れなければ、
もしかしたらインカムも得られない、
売却益も大して見込めないという可能性すらリスクすらあるわけですよね。
ですから、やっぱり利はもとにありということを言われますけど、
やっぱり取得する時点で価格交渉であったり、そういうものは必要でしょうし、
ちゃんと収支として事業として回るということが第一前提ですよね。
ですから、売却すればというのはあくまで仮定にしか過ぎませんので、
それは高く売れればねという話ですよね。
そういった目線でやると、下手したらバーバーを引く可能性すらありますし、
買えれば何でもという視点にもなりかねませんので、
そういう経営コンサルの方のYouTubeとか見て、
それを鵜呑みにして安易に購入するというのは、
ちょっと違うんじゃないかなというのが私の考えですね。
そもそもいろんな賃貸経営者の方のそもそもいろんな考え方があるとは思いますけども、
私ならなぜ2つを追わないのか、キャッシュローと実体BSですね。
両方追わないのかなというのが本当に思いますよね。
保有時点でのインカムと売却時のキャピタル、
両方何とでもなるようにそういう買い方を意識された方がいいと思いますし、
そうでないと大きな借り入れまでしてそもそも取得する意味があまりないような気もしますよね。
こちらのレイディをお聞きいただいている皆様はどういうふうに感じられますかね。
私ならインカムもそうですしキャピタルも当然取れると、
そういう部分を意識して取得をしますよね。
だから何かちょっと違うなというのが私の実感ですね。
ということで、今回の内容を聞いてどのように感じられますかね。
私の考えをちょっとお話しさせていただいたんですが、
ご参考になるかどうか分かりませんけど、
やっぱり不動産って当然、保有機関の運営時点で、
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例えば家賃を高く取り入れるとか、稼働率を上げていくとか、
空出率が減らすように、そういう努力は当然やるわけですけども、
やっぱりそもそも取得時点である意味半分以上、7割方が決まってしまいますので、
あと保有時点でどうしろを得ていくか、そこの部分について検討すべきだと思いますし、
そこの部分がないとなかなか賃貸業としては厳しくなってくるんじゃないかなと思いますよね。
あくまでそれは高く売れればねという話なので、
その前提をそもそも揺るがすような、そういう指標になったりとか、
自分が思っている価格で売れればいいですが、
中には場所、立地、蓄電数とかそういうのを勘案して、
意外と自分が思った価格では売れませんと、そういうことにもなるでしょうし、
ましては今の金融監督さんの姿勢とかそういうものによって融資がつくつかないような話もあって、
結局自分はこの価格で売れるだろうと思って買ったんだけども、
次購入される方が融資がなかなかつきづらい物件であったり、
そういうことになれば当然自分が思った価格では売れませんと、
そういうことにもなりかねませんので、
やっぱり両方意識した方がいいかなというふうなことを感じたりした次第ですね。
ということで今回はインカブとキャピタルについてお話しさせていただきました。
いつも東野レディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思われましたら、ぜひグッドボタンいただけますと大変励みとなります。
それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
