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はい、こんにちは、ラディオ。
大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店株式会社KRC、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人ウッドファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の所属施設金沢地駅、
以上各社の提供でお送りします。
はい、こちらの番組ですけれども、
これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それとですね、将来事業所経営を予定してます
息子に残す音声の記録ということで
収録させていただいております。
はい、今回のテーマになりますけれども、
今回のテーマはですね、少し前の放送の中で
アパートローンと事業生の融資ということで
お話した放送会があるんですが、
その放送会に続いて、その2回目の放送ということでね、
今回お話しさせていただきたいと思います。
よくね、不動産投資とか不動産の賃貸業ということで、
不動産の取得に関する金額も大きいということで、
銀行さんからご融資していただいてということでね、
考えられると思うんですが、そもそもやっぱり
アパートローンと事業生の融資というのは、
そもそもやっぱり目線が全然違いますよっていうのをね、
その放送会の中でもお話しさせていただいたんですよね。
詳しくはそちら聞いていただければと思うんですけど、
じゃあ本当に何が具体的に違うんかということで、
今回ね、私の思うところをちょっとお話したいと思うんですよね。
よく私なんかは対応年数近い不動産を最近は取得したりしてるんですよね。
その中で考えますと、プロパーで融資っていうことね、
まずはやっぱりスタートがね、
事業生不動産の融資というと、融資期間15年かなと感じですよね。
普通の一般の事業については、
設備資金とかだと10年とかの事業生の融資ということになると思うんですけど、
不動産に関してはね、大体が15年というところから目線がね、
始まるのが地銀さんとか新金さんとか多いような気がしますよね。
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交渉次第ね、それが17年とか18年とか、
そういったイメージかなと思いますね。
これは中古の対応年数に近い木造とかね、
そういうものの融資に関するイメージですね。
これが例えば新築であればね、対応年数、
それプラス劣化等級とかね、新築の場合には、
そういうものを取って融資期間を延ばしてと、
そういうことで言われたりするわけですよね。
アパート論というとね、
基本、個人の属性とか資産背景によるもので、
物件自体の力というか、
そういうものよりも、それを保管する形で、
その個人の資産背景とか金融資産とかね、
そういうものを見て、金融機関さんが、
こういった属性、こういう年収の方だったら、
ここまで融資できますよというのがアパート論かなと思うんですよね。
ですから、蓄フルの対応年数を大きく超えたような木造とかにも、
30年とか25年とか平気で融資がつくわけですよね。
これ裏を返すとどういうことかと、
これは私の解釈ですけど、
実際に不動産の持っている力というかね、
そういったものから大きく融資期間を延ばしてということは、
その部分って結局は、個人の信用、
いわゆる資産背景とかそういうものを使って取得して、
ということにしていただくということになるわけですよね。
ですから、そこの部分をあまり理解されていない方が、
正直、特に不動産を始めて初期の頃の方というのは、
ちょっと多いような気がしますよね。
ですから、まず私がここ3,4年というか5年ぐらいですかね、
不動産の事業性の融資を考えたときに、スタートでやっぱり考えるのは、
キャッシュフローのシミュレーションとかする場合も、
融資期間15年で、あと私の貸し出しの融資の金利、
これまでの実績の金利をベースに、
キャッシュフローのシミュレーションをしているわけですね。
基本的に私の場合は、元利均等ではなくて元金均等で、
先に返済が始まる当初がきつくて、
だんだん楽になってくる。
そういった形で融資を組みますので、
まず最初の段階で数字的に回らない物件というのは、
弾くような形になってきますよね。
ですから、やっぱり融資についても、そこの部分って結構、
意外と理解されていない方が多いような気がしますよね。
これは私の解釈なので、これが正しいかどうかというのは、
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これを聞いていただいている皆様でご判断いただければいいかと思いますが、
根本的にアパートローンと事業制の融資は違いますよという部分と、
その融資期間については、中古の物件なんかに関しては、
そういったイメージを自分は持っていますよね。
ですから融資期間15年で回る物件ということになるので、
これ自然的にずっといろいろキャッシュロールシミュレーションとかしてみればわかると思うんですけど、
自己資金どんだけ入れるかという話ももちろんあるわけですけど、
私の感覚だと、やっぱり13%ぐらい、表面利回りで13%で自己資金1割入れて、
なんとか融資を使っても、物にはなるなという感じですよね。
物にはなるなという言い方は、融資を使って購入してもいいかなという自分の感覚ですよね。
数字的に大体それぐらいになるかなという感じですね。
やっぱり融資期間15年で回る物件って利回りが高くないと、
正直なかなか回りづらいかなという感じですね。
私なんかが以前は基準として考えたのは、融資期間15年だと利回り15%とか、
そういうのをベースに考えてましたね。
やっぱり不動産もここのところずっと高いというのもあるので、
それだとなかなか買える物件も少ないというので、
今は13%ぐらい。実際買っているのは14%から15%ぐらい。
交渉したりとかして、あとは物件の条件ですよね。
いろんなものを加味すると着地するのが大体14%から15%ぐらいで、
ここ3,4年は取得しているようなイメージですよね。
ということで今回はアパートローンとプロパー融資について、
2回目の放送ということで放送させていただきました。
いつもTOMOのレディを聞いただきましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
