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はい、本日はのラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、ハイクラスファリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマですけれども、アパートローンで買い続けた結果ということで、
その3回目ということで、今回放送させていただきたいと思います。
前回の2回目の放送の中では、アパートローンで買い進めて独立して、
そこで全然事業生の融資がつかないという状況の中で、
じゃあどうするかということで現金で再生物件を取得して、
収益の部分と、いわゆる銀行の自家評価のバランスを塞いと、
そのバランスを取りながら、改善を図ってきましたということで、お話をさせていただきました。
その3回目の放送の内容としては、アパートローンで買い続けてきたんですけれども、
今どういうふうにしているかと言いますと、
いつもこちらの放送の中でお話していますように、再生物件をやっていますけれども、
一旦、個人とかのアパートローンで取得した物件は、
ここ近年、2,3年で売却の方を進めたんですね。
一旦借入れを小さくして、残済を小さくして、相次さんを小さくして、
銀行の自家評価とか、物件の銀行の自家評価、
あと、全体のいわゆる自己消費率を上げてきたということですね。
あと、収益性は再生物件なので、割といい数字にはなりますので、
そういった形でやってきました。
プロパローンを、アパートローンの先でプロパ融資を引きたいということで考えられる方が多いと思うんですけど、
プロパローンの融資を引くとなると、やっぱり時間というのが非常にかかると思うんですね。
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初めて飛び込みで銀行の窓口に行ったところで、なかなか相手にもしてもらえないと思います。
やっぱり実績とか、そういうものとか、実際に財務消費を見て判断されますけど、
その前に、やっぱり賃貸業というだけで、なかなかハードルは非常にちょっと高いような気がいたします。
とはいえ、やっぱりプロパ融資を獲得するためにということで、まず金融機関さんとお付き合いを始めなきゃいけないんですよね。
私なんかがやったのは、地元の新金さん、新組さんの方からプロパで収財費を、小学から数百万円から融資をしていただきました。
そういうので、関係を作って、その物件の取得に至るプロパで融資をご相談できるようなところまで持ってきました。
あともう一つは、他の会社経営をやられている方、親さんの仲間でもいいと思うんですけど、
金融機関さんの支店長さんを紹介いただいて、新たに新規で金融機関さんを開拓しました。
そういった形で財務改善をしてましたので、その金融機関さんからもプロパで融資を獲得できるようになりましたね。
できれば、この2つ目の紹介で金融機関さんに行くのがいいですね。
それはですね、いきなり窓口の方に行ったところで、アパートの融資をしてほしいんですということで事業生の融資をお願いしますと言っても、
どこの馬の骨かわからないように法人に出してはなかなかくれないと思いますので、
やっぱりね、信頼の受ける経営者の方から紹介いただいて、話した方がいいですね、支店長を紹介してもらった方がいいですね。
と言いますのも、やっぱり若い担当職員だとね、なかなかよく分かってない方も中には話してみるといるんですよね。
担当課長さんですらね、なんか微妙だなぁという方もいらっしゃいますので、やっぱり支店長さんに直接つないでもらうと。
そうするとね、支店長さんが受けるとね、それをいわゆる支店長さんの案件ということで、
やっぱり支店長さんにもね、目を通してもらうということになってもらいますので、
それはね、支店長さんにいきなり話しできる方が角度も高いですし、見てもらう可能性がね、非常に高くなりますよね。
結局ですね、銀行融資の方もですね、例えば、校内で窓口の担当者、障害担当の方とかね、がいらして、
で、その上の課長さんとかね、マネージャーさんとかね、そういう方がいらして、支店長さんがいらっしゃいます。
で、今度は本部の審査部とかそういうところに、今度は大きい案件については審査を依頼するわけですね、倫理をかけるわけですね。
ということを考えますと、やっぱりあの、 支店の担当者さんというのは、まあいわゆるね、あの
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この会社とかね、物件の融資を出すためのお手伝いをしてくれるわけですね。
ということはやっぱりあの、支店長さんから入った方が話が早いですね。審査部に支店長さんから話していただいた方が角度がね、
いうほど高いんじゃないかなと私個人ではね、思いますよね。 まあそういった形で私もね、これまでね、3回にわたってちょっとね、お話ししてきたんですけど、
あの非常にやっぱり不動産ってね、銀行融資って非常に肝だと思いますよね。 あの私自身はね、アパートロンを否定しているわけでもなんでもなくて、やっぱり使い方とかね、
アパートロンで融資が出るからって安易にね、ポンと飛びつくのはちょっと私みたいな状況に陥ってしまいますので、
銀行さんから評価を、銀行さんの自家評価を出してね、やっぱりアパートロンにしてもそんなにね、
既存するようなことがないような、まあそういう状況にね、持って行った方がいいですよね。 でその中ではね、やっぱりあの、ある程度ね、希望とかね、
収益をかけていくと、やっぱり法人でやった方がいいと思いますし、経営についてね、学んだ方がいいと思います。
そうしないとね、やっぱり先ほど支店長さんの方からね、紹介していただいた方がいいよっていう話をさせていただきましたけども、
じゃあ実際にね、銀行の支店長さんに、うちのね、会社の方の取得しようとしている物件について評価してもらうということで話をしに行ったところで、
やっぱり経営者自身がですね、ちゃんとしっかり自身のね、ことについて経営説明できるような状態じゃないとね、
やっぱり当然融資なんてね、紹介いただいたところでつきませんし、やっぱり把握するということが非常に大事ですよね。
ですから普段こちらのね、レイリオでお話しているとおり、経営について学ぶ、あとね、財務書評が見れるようになる、
税務とかですね、会計にも強くなるということがね、非常に重要だと思いますね。
そうしないとね、支店長さんを紹介いただいたところで、やっぱりね、うまく説明できないということになりますので、
そのような話ができればね、逆に言うと支店長さんにそういうお話ができれば、この人はね、経営者としてしっかりしてるなと、
そういう評価にもつながるかと思いますので、やっぱり一足飛びには行きませんし、
投資目線ではなくてね、やっぱり投資目線というとね、投機じゃないんで、やっぱりね、事業として真摯に取り組むということが何よりも大事だと私は思いますね。
ということで、今回はですね、アパートローンで買い続けた結果ということで、その3回目ということでね、お話をさせていただきました。
いつもですね、東方のレイリーを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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それではね、今回はこちらので失礼します。ありがとうございました。
