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はい、本日はラディオ小山です。
いつもですね、党のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業所経をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサセットビラ、総合損害保険代理店株式会社KRC、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、カスタムゴルフクラブでお盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設、金沢地帯、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、テーマですけれども、今回のテーマはですね、
なぜBSをね、強く意識しなければいけないのかということで、お話をね、させていただきたいと思います。
はい、私のですね、こちらのスタンドFMでは、BSをね、強く意識して経営をね、していかなければいけませんということでね、お話をさせていただいています。
特にあの、庁募以外のものも含めた、母会社さんも含めたね、やっぱり実体BSを自分で把握して、ということをね、強くお勧めしているわけですね。
で、なぜBSを意識しなければいけないかということで、お話しすると、財務書評ではね、大きくPLとBSとかって言われますけどね、
PLって1年の結局その事業におけるね、事業活動における成績表ということになりますけど、
BSっていうのはね、これまで事業を続けてきた結果ということになりますよね。
何年の何月何日の時点でのその会社のね、現時点の実態をね、記しているということになってきますよね。
そのBSを見るとですね、会社の性格とかね、経営者の性格とか、そういうものが見えてきたりするんですよね。
例えばね、BSが膨れ上がっているような会社というのは、結局積極的な経営をされているかもしれませんし、
逆にコンパクトなね、創始者さんで借り入れなんかも少なくて収益性高くやっている方だと、
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堅実でコツコツとね、地道に一発を狙うというよりはね、コツコツこうね、積み上げてきていると、
そういうね、社長さんの性格とか、そういうものも見えてきたり、会社の歴史もね、見えてくるわけですね。
体質というかね、そういうのがありますけど、今回のお話の中でBSをね、ちょっとお話ししようかと思うんですが、
私がですね、不動産を始めて、ここをそういった財務消費を意識するようになったのって、本当に5,6年なんですよね。
それまでというのはですね、言えば兼業の時はですね、サラリーマンの属性を使って、
アパートローンとかでね、融資を属性に任せて、融資引けるだけ引いてみたいな、そんな感じでね、やってたんですよ。
もちろんですね、その時の感覚としてはですね、手残りを大きくするためには、規模を大きくしなければいけないということで、
プロパ融資のね、打診を千銀さんとか新金さんにもね、融資の打診とかさせていただきましたけど、
その頃の私と言いますとですね、あまりその財力も普通の1回のサラリーマンにしか過ぎませんのでありませんでしたし、
なかなかプロパ融資のね、融資の承諾とかいただくまでの時間がね、結構かかったりとか、
そういうこともあってですね、なかなか他のね、アパートローンとかでサッと買われていく方々に負けちゃってですね、
なかなか思うように取得できないとか、そういうこともあってですね、
結果、アパートローンの方が早いかなということで、安易でね、そういった形で買い続けていったわけですね。
やっぱり財務諸表を理解してないので、実際自分がどこまで銀行の融資を借りて大丈夫なのかとか、
またはね、逆の見方で言うと金融関係者さんはどこまでこの人に融資できるのかとか、
そういう目線がね、全然なかったんですよね。
破綻しないね、経営をやっていく中にはね、やっぱり財務諸表の理解ってすごい大事で、
特に今回のお話のBSっていうのが非常にね、重要になってくるわけですよね。
ましてはね、破綻しないというのがまず第一ではあるんですが、
不動産の賃貸業というとね、融資は切っても切り離せない、
そういうね、事業の特性というか、そういうのがありますよね。
そうするとですね、金融関さんが自身をどういうふうに見ているのかというのがね、
やっぱり自分のBSを見ないとですね、理解できないというのがありますよね。
借り過ぎの借り入れ方の状態であるとか、
もしくはね、財務が今ね、いわゆる銀行さんが見た場合に返済能力があるかどうかと、
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ここが一番重要なんですけど、銀行さんから見て自分が返済できると、
そういった形で見られているのかどうかという、そういう客観的な理解もね、必要ですよね。
ですから、何でも借り入れればとか、そういうものは結局ですね、
おそらくですよ、私がそうだったんですけど、
どんどんどんどん借り入れを増やして、規模とか個数を増やそうという意識の中では、
いずれね、そういった意識だとBSというのが膨れ上がっていくので、
やっぱり自己消費率とかそういうのが下がってきますんでね、
融資が止まるタイミングというのが必ず出てくるわけですね。
やっぱりそういう部分は、自身がどこまで借りて、
金融家さんがどこまで融資していただけるのかというのも理解する必要がありますし、
レバレッジをガンガン利かせて借りるだけ、借りれるだけ借りようという考えの下でやったとしてもですね、
結局BSを理解していないと、おそらくね、早々に不動産の融資とか事業生の融資をお願いしたとしても、
早期に融資自体がもうしていただけない状態になってしまうということですよね。
それであれば、不動産の賃貸業を継続して退場しないようにやっていくのであれば、
実体BSを意識しながらやっていったほうがいいですよね。
いずれ融資が止まって売却をしたりとか、そういうことで一回借り入れを減らして、
売却益とかそういうものを手元資金を増やしてと、そういう形になってきますけどね。
それでですね、そういう時に膨れ上がったら売却すればいいんだと、
あんまりそこは簡単に考えないほうが私はいいんじゃないかなと思っているんですね。
と言いますと、購入時点でも処刑費がかかりますよね。
売却する時も処刑費がかかるわけですね。
往復、行ってこいの経費なんかもかかるので、
じゃあその不動産を売る時に、売却してちゃんとお金が残せるかというのは、
その行ってこいの処刑費も含めて考えなければいけないですよね。
もちろんそれを見越して安く取得できればいいですけども、
短期での売買ですと、なかなかそこまで大きく利益、キャッシュを残せるかというと、
なかなかそこもちょっと難しいかなというのが思いますよね。
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そんなに売却も売れば売却が一気に出るというのはですね、
例えば5年10年もって、その時の流れでうまく売却できたりとか、
そういうこともあるかもしれませんけど、
意外とそんなに簡単ではないよというのがお伝えしたいところですよね。
売却するには処刑費なんかも含めて、
あとどれだけ手残りが残せるかという部分も意識しておかなきゃいけないですし、
簡単に売却すればというのはちょっと違うかなとは私は思っていますね。
ですからやっぱりバランスよくやっていくのが非常に重要だと思うんですよね。
BSの理解なくして事業の拡大、発展はありえませんので、
ぜひこれから不動産の賃貸業をやっていく方には、
そういう部分はやっぱり意識していただきたいですよね。
銀行さんが見ているのはですね、利益を上げることよりも、
融資したお金が返ってくることを見ているわけですね。
ですからやっぱり返済能力というのが大事ですし、
BSが大事だということはお伝えしたいなというふうに思います。
ということで今回はですね、なぜBSが重要なのかということでお話をさせていただきました。
いつも東野レディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらなので失礼いたします。ありがとうございました。
