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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、党のラディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸芸をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビーラー、総合損害保険代理店株式会社KRC、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人フォットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一等掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢鉢旅、
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、内容ですけども、今回の内容はですね、
私がですね、県業で賃貸業をね、やってた頃、
いわゆるサラリーマンおやさんの頃の話をね、ちょっとさせていただきたいと思います。
はい、普段ね、こちらのスタンドFMでは、銀行評価がどうだとか、
格付けがどうだとか、プロパー融資がどうだとか、
そんな偉そうなことを言っている私なんですけど、
実はですね、県業のサラリーマンおやをやっているときはですね、
今から10年前までは、本当にですね、プロパー融資をね、
某知銀さんとか新金さんとかにね、
お願いしたり、脱資したりね、そういうことをしてたんですけども、
全然ね、プロパーでの融資が使わなくてということで、
結局ね、アパートローンで不動産をね、私の場合は属性に任せて買い進めたと、
まあそういう形だったんですね。
で、今は冷静になってですね、要因をちょっとね、
分析というか考えてみますと、
その当時というのはですね、やっぱり財務書評とか、
全然読めなかったんですね。理解できてなかったんですね。
で、プロパー融資の脱資をするとしても、
例えば決算書だとか、確定申告書とかね、
それとは物件の資料とか、そういうものは当然ね、
融資を脱資するということで提出させていただくんですけども、
まあそれに対してのですね、自身の言葉での説明がね、
何もできてなかったなということをね、感じるわけですね。
で、先日もですね、ある知人さんから、
今度ね、取得する物件のプロパーでの融資の内諾をいただいたんですけど、
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まあ今ではね、きちっとその決算書だけではなくてね、
決算書確定申告書だけではなくて、妨害に何があるとか、
経営指標に基づいたね、今こういう状況で、
翌季はね、こういう風になりますとか、
まあそういう説明をね、きちっと加えているわけですよね。
ですからやっぱりね、プロパー融資がつくようになってきたのっていうのは、
まあそういう部分もあるのかなとは思います。
まあそれは大前提としてね、財務処分が読めるようになったから、
銀行さんから評価される財務内容にね、財務体質に自身がね、
向かっているというところもあると思うんですよね。
そのサラリーマンの兼業親でやってた時っていうのは、
当然財務処表を理解してないので、
自身がどういうところに向かっていいかというのがやっぱり、
よく理解できてなかったかなと思いますよね。
まあこちらのレイディオでね、よくお話してますように、
数を追ってましたので、家賃収入、手取りを大きくするためには、
数を追わなきゃいけないと、そういう風なね、思い込みもありましたので、
そうするとね、どんどんどんどん借入を増やして、
特にRCとか重鉄の物件を中心に買い進めてましたので、
そうすると創出産ばかり大きくなるわけですよね。
で、購入するペースとか、創出産も考えてもね、
そこで積み上がる利益常用金とか、
まあそういうね、いわゆる純資産が増えるスピードってやっぱり遅いですよね。
となると、やっぱり事故処分比率も悪いですし、
債務召還年数とか、まあそういったスコアがね、
悪くなるわけですね、経営指標がね。
まあ、プロパイ融資がつかなくて、それは当然かなって、
今になってみると本当に感じますよね。
ましてやですね、金融機関さん、銀行員の方から見てもですね、
自身のね、財務状況とか経営状況について説明できない、
まあそういったサラリーマン時代の私を見てですね、
本当にこの人に融資って大丈夫なのかなと、
まあ当然そういうふうに金融機関さんのね、
工員の方も思われてたと思うんですよね。
まあ聞いてはいないんですけど、おそらくそう思われてたと思います。
やっぱり経営のことを理解してないのに、この人には安心してね、
融資できないと、返済能力あるのかとか、
まあそういうところをね、やっぱり見られますんで、
そういうふうにきっとね、思われてたんじゃないかなと思ったりしますよね。
で、今逆に言うと、いつも言ってますように、
総資産をコンパクトにして、さらにね、銀行評価がいいような、
まあそういう妨害資産とか、含み益があるような、
そういうね、不動産の買い方もしてますし、
まあ現有金もね、その当時に比べるとだいぶね、
増えてきたりとか、まあそういうのもありますので、
まあそういうところに変化があったのかなと思いますよね。
ですからやっぱり、いつもお話してますようにですね、
まずはね、やっぱ財務諸表の理解からするということが大事ですよね。
その理解をすることによって、自分の向かうべき方向がね、
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方向性が見えてくるということがありますので、
ただ闇雲に買えばいいとか、まあそんなね、
いわゆる本当にそれだとね、投資目線ですよね。
下手すると陶器っていうふうにもね、銀行さんから見たら、
見られ、買えないですからね。
まあそういう部分はやっぱり、ちゃんと理解したほうがいいんじゃないかなと思いますね。
まあ今回のお話は、あの私がね、
兼業親のやってたサラリーマン時代の不動産の買い進め方と、
今の状況について、今この現時点でね、
私が考えることについてですね、お話しさせていただきました。
いつもですね、友のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、
ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですし、また励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
