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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオを聴いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマですけれども、今回の内容はですね、不動産のいわゆる手取りを大きくするためには、
売上規模とか個数とかね、そういう拡大を目指した時に、ちょっと頭の片隅に入れておかなきゃいけない部分について、私が思うところをお話しさせていただきたいと思います。
はい、よくね、こちらのスタンドFMでは売上市場主義ではなくてね、できる限りコンパクトな創始さんの中で、より収益性を上げるということでね、
健全な財務体質を築いていくということが大事ですよという内容でね、お話をさせていただいているんですけれども、
よくね、いわゆる箇所分所得を大きくしていこうと考えた場合に、皆さん大体がね、物件をたくさん買っていって、
売上規模を追えば手取りが大きくなると、そういう目線で考えられる方って非常に多いような気がしますよね。
そういうね、私も不動産を始めて今18年ぐらいになるんですけれども、始めたそうですね、10年、もうちょっとですね、ぐらいは、
やっぱりね、規模を追わない限りは、自分が受け取れるね、箇所分所得も増えてこないと、そういう認識でやっておりました。
この発想というのはですね、よくPL、BSのお話なんかさせていただくんですけれども、いわゆる売上規模ということで、いわゆるPLの部分に大きく意識が向いているのかなと思いますよね。
PLで売上を大きくすれば、得られるキャッシュローもね、増えてくるだろうという、そういうことになりますよね。
ただね、これって、よくBS志向で考えましょうという話をさせていただいたりするんですけど、これBS志向で考えた場合ってどうなのかということで、
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金融機関さんから評価されるような財務体質を目指すということは、BSを意識するということですよね。
そうするとですね、BSを意識するということは、例えば自己資本比率を上げたりとか、そういうところになってくるわけですね。
自己資本比率を上げていくと考えた場合には、純資産を厚くするのか、もしくは純資産は変わらずとも、
創出産を圧縮して、それで自己資本比率を上げていくとか、そういう方法って大きく言えば2パターンあると思うんですよね。
売上規模を追っていって純資産を厚くするというのは、賃貸業ではなかなかスピード感がないので、なかなかちょっと時間がかかることなんですよね。
おそらくですね、不動産を買えば買うほど自己資本比率って下がってくるんですよね。
じゃあね、どうしたら金融官さんから常に融資をしていただけるような財務体質に持っていけるかというと、
答えはね、私はやっぱりスピード感あるのは、財務体質を健全にしていくためには、やっぱり創出産をコンパクトにして、
より収益性を上げていくということに特化した方が、私はスピード感あって、実際に手残りを増やすことができると思っているんですよね。
それがBS思考だと思うんですね。BS認識を向けたということですね。
ですから、創出産をコンパクトにするわけですから、必ずしも売上規模が必ずしも増えているとは限らないですよね。
ただ、中身をよくよく社外流出しないとか、そういうところに意識を向けることで、手残りを増やすことはできるわけですよね。
よく私のこちらのスタンドFMでは、実際に私がサラリーマンを退職した当時と、今現段階ではどれくらい違うというお話をさせていただいたりするわけですけど、
今は売上規模については、サラリーマンを退職して独立した当時とそんなに変わらないわけですね。個数とか売上にしてもね。
100個前後ぐらいで、ただね、実際の手残り、自分が受け取れる個人法人の過所分所得という部分で見ますと、3倍ぐらいにはなっているわけですよね。
やっぱりそういう部分を意識した方がいいんじゃないかなと思いますね。
手取りを大きくするために拡大路線ばかりを考えるのではなくて、よりコンパクトな装置さんの中で、いかに手残りを大きくするかという部分ですね。
そこの部分で大きな鍵というのは、少し前の放送の中でもお話ししましたように、銀行の借り入れと法人税、これが外に出ていかないようにコントロールするという部分が非常に大事だと思います。
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私の放送の中では、そういった放送をさせていただくので、ちょっと誤解を招くかもしれませんが、別に借り入れを否定しているわけではないんですよね。
不動産の賃貸業って、借り入れをうまく使って、そういった形で手残りを大きくしていくということを考える方が、いわゆるレバレッジを利かせるということでも重要な部分でもあり、メリットでもあると思うんですよね。
ただ、いわゆる借り入れ方の状態ですと、そもそも次の融資もつかないと思うんですね。
よくありがちな、私も途中の段階ではそういう状況に陥っていたんですが、RCの一棟物のマンションとかを建て続けに買い続けると、
だいたいRCのマンションって、地クールの木造の物件なんかに、アパートなんかに比べると、物件価格も高くて、大きい価格帯のものが多いですよね。
そういうのを3棟も4棟も5棟もと、建て続けに買っていくと、利回りもさほど高くないですよね。
いわゆるRCの物件ですから、対応年数が長いということで融資期間が長いから、キャッシュローが出ているようには一見見えるんですけど、
実際には収益性というのはさほど高くはないということですね。
それに対して物件価格も高いので、創産ばかり膨れていくと。
そういうことをお話しした放送会もありますので、そこをご参考いただければと思います。
健全な財務体質を築いて、いつでも銀行さんからプロパワーで融資いただけるような健全な財務体質を、私は目指した方がいいかなと思うんですよね。
そう考えると、やっぱりPL志向で規模を追いかけるPL志向ではなくて、中身をよくよく精査して、不要なものとか無駄なものをできる限り排除して、スリムな財務体質に持っていって、より収益性を上げていくというBSを意識した経営を考えた方がいいと思うんですね。
今回の放送については、PL志向とBS志向について、私の思うところをお話しさせていただきました。
いつも東日本オンエアのレディを聞いていただきましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
