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はい、こんにちは、ラディオ大山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業承継をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで、収録をですね、させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMPGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢ハッチ旅、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマはですね、銀行のスコアリング、こちらについてですね、要点というかね、ポイントについてお話したいなと思いますね。
はい、今回のテーマはですね、銀行のスコアリングというところで、
私のスタンドFMではよくね、利益よりも税引き後のキャッシュローが大事ですよという内容の放送をさせていただいてますね。
要約しますと、売上よりも利益、利益よりも税引き後のキャッシュロー、これが一番大事なんですよという話を何度となくさせていただいてますよね。
で、よくね、Xなんかちょっと見てますとね、簡易キャッシュローとかっていう表現でね、表現されている方なんかもいらっしゃるわけですけど、これね、内容って税引き後のキャッシュローと同じ内容なんですよね。
よく簡易キャッシュローと言われるのが、税引き後の当期準利益、これに原価消却費を足したものですよね。それから元本の返済額、これが簡易キャッシュローというふうにね、そういう表現をされている方も中にはいらっしゃるわけですね。
これ全くもってね、税引き後のキャッシュローのことを言ってるわけですよね。で、その中でね、どの部分、利益もね、プラスであればそれに越したことはありませんけど、利益が大きいということは法人税とかの支払いの額が大きくなるということで、私自身はね、手元に大きくキャッシュを残すにはやっぱりね、これ原価消却費だと思うんですよね。
原価消却費を、スピードを速めていくということが非常に重要だと思いますよね。ある意味ね、不動産の賃貸業って、原価消却費を取りに行く、そういう事業だと私は思ってるんですよね。そうしないとですね、利益ばかり追っかけるようになってくると、そのうち売り上げですよね。売り上げを追うようになります。
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売り上げを追うためにはですね、規模とか借入額がどうしても大きくなってくるわけですね。いったものの大きいRCとかそういうものばかりね、どうしても探して追っかけてしまうわけですね。
そうすれば借入額が10億20億とか、そういった形の桁が1つ丸が多くなるような、そういう額の借入額や総資産にならないと、満足なキャッシュローが得られないということにもなってくるわけですね。
そうするとね、不動産の賃貸料の方ってよく売り上げ額とか規模の方ばかりに目が行きがちですけども、結局銀行の格付けにおいてはですね、大事な指標というのは債務償還年数というのがありますよね。
これがね、銀行の有利支付債プラス謝債ですよね。これを営業利益と減価消却費の和で割ったものが債務償還年数ですね。それともう一つね、指標の中で点数が高いのがキャッシュロー額と言われるんですけども、こちらの方がね、営業利益たす減価消却費なんですよね。
2つに共通する言葉というのはね、そのキャッシュロー額で出てくる営業利益たす減価消却費なんですよね。格付けを良くしようと思ったらここの部分を強く意識すればいいわけですね。
以前の放送の中でもお話ししましたように、同じキャッシュロー額、営業利益たす減価消却費で同じキャッシュロー額を得ようと思ったらですね、営業利益はそこそこで減価消却費を大きくしていった方が結局ですね、手元に残るお金というのは大きいわけですよね。
営業利益は小さくて減価消却費が大きいわけですから、工人税の支払いが少なくなりますので、手元に残る額もそちらの方が大きくなるということになってきますよね。こういう部分を意識した方がいいと思いますね。
そうすれば10億20億とかそういう規模を追わなくても満足な、それと同額のキャッシュローというのは総資産コンパクトにしても全然得ることができるということですね。
むしろ債務消化について言うのはですね、調達金の借入金と有利主債、これが借入金ですよね。これが大きければ大きいほどスコアが悪くなりますので、それが小さい方がいいわけですね。
単年で返済できるということになってきますので、やっぱり普段お話しているよりね、総資産をコンパクトに、より収益を上げていく方が銀行の格付けスコアリングでは必ず良くなってくるわけですよね。
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ですから賃貸業をやる方もね、そういった部分をね、私はね、意識した方がね、絶対良い方向に行くということはね、お伝えしているわけですね。
何かの規模の大きさとかね、個数とかそういうところにこだわる方が多いですけど、やっぱり会計的な部分ですとか、銀行の格付けの本質的な部分をね、ぜひ理解してね、それに向かってやっていった方がね、結果もね、得られると思うんですよね。
やっぱりそういう部分をね、意識した方がいいかなと思いますね。
以前のこちらのスタンドFMなんかで、PLよりもBSが大事ですよという放送をね、させていただいているんですけど、単純にね、その利益とかキャッシュフローだけではなくてですね、実体BSをね、非常に意識した方がいいと思うんですね。
それにはね、冒頭で話した、原価消却費をね、積極的に取り組むという話をさせていただきましたけども、それプラスね、最も大事だというのは、私はね、実際の土地のですね、銀行評価額、これ以下でね、実際の母貨、土地の母貨を持つということがね、大事だと思っているんですね。
まあそうすると、結局建物って、経年でね、消却を取っていくと、最後母貨1円になりますんで、残るのはね、土地の母貨と建物の母貨1円ということになりますよね。建物の消却が終わると。
ということは、土地をいかに安く持つかということがね、重要になってくるわけですね。
で、逆にね、その評価額以下で母貨がね、なりますと、土地の母貨がなりますと、結局含み益があるということになってくるわけですね。
で、銀行さんのね、使われる、銀行の自家評価であったり、まあそういうものというのは、まあ路線化であったり、固定産税の評価額をベースにね、算出、銀行はしますので、まあそういう部分をやっぱり意識した方がね、よろしいのかなと思いますよね。
あの、まあ、なかなか難しい言葉はね、こう羅列すると、ちょっとピンとこない部分とか、まあそういうことがね、あるかと思いますけど、まあ簡易キャッシュローというのは税引き用のキャッシュローであって、あとね、銀行のスコアリングを良くするためには、原価消却をね、積極的に取っていくということですね。
で、スピードを上げていくということですね。で、何度も話してますように、原価消却費というのはですね、外に出ていかないお金の流れですよね。まあそういうことになってきますので、まあここを意識しないね、経営者というのは、ちょっとね、経営者としては、うーん、まあどうなのかなと、私的には思いますよね。
自社の評価を上げていきたいと思う方はね、やっぱりね、原価消却を強く意識した方が、早くね、より早くね、良い方向に進むんじゃないかなという風に。
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やはりですね、こういった銀行のスコアリングとかですね、経営についてもね、よくよく深く解析していくと、やっぱり大事なのってね、そういう会計的な知識とですね、銀行の格付けをね、よりね、深掘りすることというのはね、非常に大事だと思うんですよね。
またね、そういった部分について、銀行の方にもね、自分の口で、自分の言葉でね、きちっと説明できなければいけないですよね。
まあですから、まあ投資ではなくてね、賃貸業として、事業としてね、経営者としてこういうことを考えています。こういうことを理解しています。
だからこういうことをやりますという、そういうね、意識っていうのが非常にね、大事だと思うんですよね。
ということで、今回はですね、銀行のスコアリング、これですね、あと簡易キャッシュフロー、銀行目線のどういった部分に注力していけばいいのかということについてね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレディを聞いただきましてありがとうございます。またですね、コメントや異名もですね、頂戴しましてありがとうございます。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
