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はい。 こんにちは、ラディオ。
大山です。 いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。 それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで、
収録ですね、させていただいております。 はい、今回のね、テーマになりますけれども、今回のテーマはですね、
利益率を意識してみようということでね、お話ししたいと思います。
はい、今回のお話ですね、利益率ということでお話ししたいと思うんですが、結構ね、この利益率って私非常にこう意識している部分でもあるんですよね。
私結構意識している仕様っていくつかあるんですけど、全てが全て意識しているとね、
どこに本当に注目して、どこを重視してっていう部分がボケてきちゃうんで、
3つか4つぐらい自分が非常に意識している部分ってあるんですけど、今回その中でね、利益率についてお話ししますけれども、
まずね、私が非常に意識しているのは、やっぱり債務償還年数とかですね、
自己処分比率、
返済比率ですね、それと利益率、この辺を私ちょっと非常に意識しているんですよね。
今回その利益率についてね、お話しするんですけども、利益率ってね、例えばいろんな業種によってね、業態によって変わってくると思うんですよね。
例えば飲食店なんかやられててね、原価率、利益率がどれぐらいあってとかってよくありますよね、そういう業種によってね。
よく不動産の賃貸業を私やってますので、その辺のところでね、お話ししますと、
そうですね、10年、もっと10年ちょっと前ぐらいですかね、10年ぐらいですかね、よく規模を大きくされている、いわゆるメガ大屋さんと言われる方がね、
10億借りて、税引き前のキャッシュローで、2000万とかってよく言われている、そういう時期がありましたけどね。
いわゆるそれだと2%、ざっくり言うと2%ということになってくるかなと思いますけどね。
総事業に対する利益率ということになりますけど。
少し前の放送の中でもね、首都圏で見られる新地価パートを8000万とか9000万ぐらいで買った場合に、
だいたい利益率がね、表面値回り7%で、金利が2.2%とかでね、ぐらいで融資していただいて、
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だいたいその利益率っていうのが1.4%ぐらいかなと、私が計算したところによると税引き前で1.4%ぐらいかなっていう感じでね、お話ししたんですね。
ただ実際には今表面に言われてね、新地価パートも7%ちょっと切ってると思うんで、もっと低いですよね。
1.3%とか1.2%とかになるんじゃないですかね。
実際ですね、私が今どういう状況に意識しているという話の中で、どういう状況にあるかと言いますと、
実際ですね、私の場合には税引き前で考えても11.2%とかぐらいあるんですよ。
税引き後で考えても9.2%とかあるんですよね。
ちなみに税引き前のね、キャッシュローというのが、私の場合は今2600とかぐらいなんですよね。
で、税引き後でも2100とかそんなもんなんで、っていうところですよね。
で、その利益率っていうのが、私はね、自身の中では非常に高い意識している部分、高いと意識しているわけですね。
簡単に言うと、10億なんか借りなくても、税引き前のキャッシュローっていうのはね、その2000万というのは私を超えているので、
でも借り入れ自体はね、自宅とかリフォームとか全部の借り入れひっくるめて、それでもね、2億2000とかそんなぐらいなんで、
実際収益不動産に関して言えばね、1億4000とかそんなもんなんで、それぐらいの数字になるわけですよね。
で、この話を聞いてどう感じるかということなんですよね。
で、よく不動産の書籍とかSNSとか見ててね、売上規模、売上市場主義ではなく、やっぱり中身が大事ですよということでね、
私こちらのスタンドFMではお話しさせていただいているんですけど、キャッシュローを得ようと考えた場合に、売上規模とか借り入れ額とか、
そういうものって、それが全てではないわけですよね。
もちろんね、売上規模を大きくやっている方でも、非常に健全な財務貸してやられている方、そういう法人さんとかもたくさんいらっしゃると思うんですよね。
ただ、得てしてよく見かけるのが、不動産の賃貸業って、やっぱり借り入れが、物が不動産ということで、借り入れをメインにしてということで、財務貸出がある意味メタボーな、そういう財務貸出の法人さんとかも多いと思うんですよね。
必ずしも10億借りなければ2000万円に届かないかというと、税引き前で2000万円というと、そんなことはないわけですね。
私が実際にそれ以上言っているので、必ずしもそんなことはないと。むしろ5分の1、下手したら6分の1ぐらいでね、そこまで言っているということなので、
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売上規模の大きさとか、借り入れ額の大きさ、それが全てではないよということですよね。やっぱりその辺、理解した方がいいですね。
個数とか規模とか、そこばかり追うのではなくて、やっぱり中身をどういうふうに経営していけばいいかということを、いろいろやっぱり考えることって非常に重要だと思うんですよね。
それが経営だと思いますよね。
不動産投資と言われる方の、よく聞くのって、物件を買ってと、そこばかり認識が向いていますよね。
実際には売上と利益とキャッシュロー、これって必ずしも比例するものでもないわけですよね。
であれば、私の場合は売上規模とか利益という部分よりも、一番重視というのはキャッシュローなので、そこに特化してやっているということですよね。
やっぱり経営を考えていった方がいいですし、経営について学んでいった方がいいですよね。
そういった中では、経営をよくしていこうと、財務をよくしていこうと考えた場合には、やっぱり財務処分を理解することとか、いろんなノウハウを学ぶこともそうですし、
基本的に原理原則、やっぱり会計のこととかもある程度理解しておかないと、その辺はなかなか難しくなってくるかなと思いますよね。
銀行さんにしても、投資には融資をしてくれませんよね。
融資していただくためにも、金融官さんには自身の財務体質、財務状況について、こと細かく説明が必要ですし、逆に不動産投資に融資してくださいなんて言って、
今のこの時代で金融官さんで事業生の融資を出してくれるかというと、答えは聞くまでもないという感じですよね。
もちろんアパートローンとか個人の属性とかで買える場合はまた別ですけれども、事業生の融資、プロパー融資を獲得しようと思うと、やっぱり真摯に事業に取り組むということが何よりも大事なんじゃないかなと思いますよね。
そういうことで、事業と考えれば利益率、利益を追求していくということが非常に大事だと思いますし、
そこを追求するからといって必ずしも売上の規模とか個数とか借入額、そこに固執しなくても、そういう部分というのはある程度いきますので、
そこの認識を持っていただいた方がいい財務状態にも持っていけるんじゃないかなと、私自身はそういうふうに考えます。
ということで、今回は利益について考えてみましょうというお話をさせていただきました。
いつもトモのレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
