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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、当のラディオを聴いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録ですね、させていただいております。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、今回のテーマはですね、
数を追うのか、収益を追うのか、こちらについてですね、お話ししたいと思います。
はい、今回のね、テーマなんですけど、具体的に何を言っているかというと、
物件の個数、数ですよね、規模的なものを追うのか、
それともね、そんなに物件の規模自体はそんなに大きくはありませんけれども、収益性、いわゆるキャッシュローですね、追うのか、
これどっちがいいのかというか、どう考えるべきかというところでね、お話ししたいと思うんですけれども、
これも結論ね、先に私の方の結論からするとですね、
私は圧倒的に収益性を求めると思いますね。 いわゆるキャッシュローを得るという部分ですね。
こちらについてね、お話しすると、 数とか規模を追い出すと、もう剥離でもね、
物件の数とか借り入れ額とかね、売上高とか、そういうところに執着し出すと、銀行の評価って必ず悪くなりますからね。
銀行の格付け、こういうところを意識した経営を私はやっておりますので、
いかに借り入れを小さくできる限り小さく、 相差をコンパクトにして、より収益性、キャッシュローを上げていく、
これがね、私の基本的な不動産の賃貸業におけるスタンスでもあるわけですね。
よくね、不動産の賃貸業を始めて、ある程度手残り、箇所分所得を大きくしようとすると、個数とか売上高とかね、
そういうところに意識を向き出すんですよね。 例えばですね、借り入れ額、
ほぼほぼね、フルローンとか、そういう感じで融資をメインに進めていくと、
借り入れ額がですね、返済がですね、 売上高のだいたい半分だと考えて、あと経費率が20%、
福祉率5%って考えると、 税引き前のキャッシュローというのが、売上高の25%ですね。
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それから税引き後までね、原価消費額とか、 元本の返済とかね、
考えますと、実際にはですね、売上高の18%から19%、 これは外産のね、
税引き後のキャッシュの手残りという形となるわけですね。 例えばですね、10億借りて1億円の家賃年収があったとしても、
実際に手残りというのはね、 1,800万から1,900万という形になります。
果たして総資産10億で、 1,800万のキャッシュロー、どう見るかということですね。
私なら、 今実際私なんかはね、借り入れ額というのは、
2億切ってるぐらいなんですね。 収益物件については1億5千切ってますんで、
キャッシュロー自体はそのね、額というのは全然超えてるわけですね。 前者の部分の税引き後のキャッシュローというのは遥かに超えてますので、
どっちが銀行の評価がいいの?ということですよね。 後者の方がですね、
総資産コンパクトにして収益性を上げていった方が、 銀行の評価も当然いいわけですよね。
債務償還年数とかキャッシュロー額とか、 この辺の指標を考えても、もう言うまでもなく後者、
コンパクトにやっていった方がいいわけですね。 それにはやっぱりバランスも考えていかなきゃいけませんし、
そもそもね、そんな総資産コンパクトにして収益性なんか上げられないじゃないかとか思われる方も中にはいらっしゃるかと思いますけど、
やり方っていろいろあると思うんですよね。 で、
普段ね、私のこちらのスタンドFMでお話している内容が、私が実際に実践しているところでもありますし、
そういうところに意識を向けなければ結局そういうところにはいけないというところもありますので、
銀行の格付けを意識しながらいつでも有刺していただけるような、
そういう財務状況であれば破産することもありませんしね、 銀行からいつでも貸していただけるような財務状況に持って行った方が、私はいいと思うんですよね。
ということでですね、今回は、 数を追うのか、収益にこだわるのか、
こちらについてですね、私の思うところをお話しさせていただきました。
いつもですね、東野レディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントにもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、 ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
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またね、励みともなります。 それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
